GLI INCENTIVI ALLE COSTRUZIONI PRIVATE PREVISTI DAL D GLI INCENTIVI ALLE COSTRUZIONI PRIVATE PREVISTI DAL D.L. 70/2011 SULLO SVILUPPO – COMMENTO ANCE

È stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 13 maggio 2011 n. 110 il decreto legge 13 maggio 2011, n. 70, volto a favorire lo sviluppo e il rilancio economico. Il decreto, che entra in vigore il 14 maggio 2011, contiene una pluralità di misure in diverse materie, fra le quali numerose riguardano la liberalizzazione e la semplificazione delle costruzioni private e la riqualificazione delle città
Di seguito si riporta una analisi elaborata dall’ANCE circa le principali innovazioni apportate nel settore privato, molte delle quali rispondono alle esigenze che l’Ance stessa ha più volte prospettato nelle sedi istituzionali competenti.

Opere di urbanizzazione primaria a scomputo
Modificando il DPR 380/2001 “Testo Unico Edilizia” il decreto legge prevede che, nell’ambito dei piani attuativi o di atti equivalenti comunque denominati, le opere di urbanizzazione primaria sono ”a carico del titolare del permesso di costruire e non trova applicazione l’articolo 122 comma 8, del Decreto Legislativo 12 aprile 2006 n.163”.

Silenzio assenso sul permesso di costruire
Nell’ambito del procedimento di rilascio del permesso di costruire (art. 20 TU edilizia), viene
introdotto il silenzio assenso, qualora sia decorso inutilmente il termine per l’adozione del
provvedimento conclusivo.
Un regime particolare è legato alla presenza di vincoli culturali, paesaggistici o ambientali in quanto i termini per il silenzio assenso decorrono dal momento in cui sia stato acquisito il relativo nulla osta.
Al fine della formazione del silenzio assenso la domanda di permesso di costruire è accompagnata da una dichiarazione del progettista abilitato che asseveri la conformità del progetto agli strumenti urbanistici vigenti o adottati, ai regolamenti edilizi vigenti e alle altre normative di settore aventi incidenza sull’attività edilizia (norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di efficienza energetica, ecc. ) .
In questo modo viene introdotta una norma di principio statale cogente per le leggi regionali in base alla quale, in caso di inadempienza dello Sportello Unico comunale per l’edilizia, si considera automaticamente acquisito l’assenso, premessa indispensabile per attivare investimenti privati che necessitano della certezza dei tempi.
L’introduzione del silenzio assenso determina il formarsi di un permesso di costruire cd. tacito purché ricorrano le seguenti condizioni:
– il comune non si è pronunciato sulla domanda di permesso di costruire ed è scaduto il termine fissato dalla legge;
– sono rispettate le prescrizioni di legge.
A differenza di quanto avveniva prima in caso di inadempienza del comune non sarà più necessario avviare un ricorso innanzi al TAR, ma allo scadere dei termini fissati dalla legge si potrà avviare direttamente l’attività edilizia.

Regolarizzazione automatica delle varianti nel limite del 2% delle misure progettuali
Il decreto legge introduce una regolarizzazione automatica, sotto il profilo della normativa urbanistico edilizia, delle lievi difformità verificatesi nella fase costruttiva rispetto al progetto originariamente assentito.
In particolare, la tolleranza riguarda le violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non superino per singola unità immobiliare il 2% delle misure progettuali e che pertanto non sono considerate parziali difformità dal titolo abilitativo edilizio ai fini dell’applicazione delle sanzioni previste dall’art. 34 del TU edilizia.
Con l’introduzione della tolleranza (comma 2 bis, articolo 34 TU) si stabilisce una procedura per la regolarizzazione automatica delle lievi difformità che consente di evitare l’instaurazione di contenziosi amministrativi.
Nell’ambito della realizzazione di un intervento edilizio (ristrutturazione edilizia-nuova costruzione) può accadere che l’opera eseguita, o da eseguirsi, risulti in parte difforme dal progetto originariamente autorizzato. Si tratta in molti casi di lievi difformità per le quali però in base alla normativa previgente era applicata la sanzione per le parziali difformità.
Attraverso la nuova previsione normativa, invece, le modifiche al progetto originario nel limite del 2% (relative a violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta) sono automaticamente regolarizzate

Chiarimenti sulla SCIA: si applica all’edilizia ma non sostituisce la SuperDia
Il decreto legge, modificando l’art. 19 della Legge 241/1990, fornisce diversi chiarimenti in tema di Scia (Segnalazione certificata di inizio attività) ai fini della sua applicabilità in ambito edilizio.
In particolare si chiarisce che la Scia, sostituisce la Dia (Denuncia di inizio attività) in edilizia con esclusione dei casi in cui, in base alla normativa statale o regionale, la denuncia sia alternativa o sostitutiva del permesso di costruire (cd. SuperDia); restano ferme le disposizioni relative alla vigilanza sull’attività urbanistico edilizia, alle responsabilità ed alle sanzioni previste in materia di Dia dal TU edilizia.
Nel caso di immobili vincolati, la Scia opera una volta acquisito l’assenso dell’ente competente alla relativa tutela.
Inoltre, nei casi di Scia in edilizia, il termine a disposizione dell’amministrazione comunale per adottare provvedimenti di divieto dell’attività e di rimozione degli effetti dannosi viene ridotto da sessanta a trenta giorni.
In riferimento ai rapporti tra SuperDia e Scia, viene chiarito che quest’ultima non si applica alle ipotesi in cui la Dia risulti alternativa/sostitutiva del permesso di costruire.
Quindi, non si potrà presentare la Scia per realizzare un intervento di nuova costruzione. Infatti, si tratta di una tipologia di opera per la quale può essere ammessa (a livello nazionale/regionale) la presentazione della Dia, ma solo alternativa al permesso di costruire. In tali casi, si dovrà continuare a fare riferimento al permesso di costruire ovvero alla SuperDia.

I contratti di trasferimento di diritti edificatori sono soggetti a trascrizione nei registri immobiliari
Prevedendo che i contratti di trasferimento dei diritti edificatori siano soggetti a trascrizione nei registri immobiliari (nuovo punto 2 bis dell’art. 2643 del Codice civile), il legislatore statale prende finalmente posizione sull’annosa questione della natura giuridica dei diritti edificatori.
Il fine dichiarato è quello di garantire maggiore certezza nella circolazione delle volumetrie riconosciute dai piani alle proprietà private.
Si tratta di una innovazione di grande portata giuridica e di notevoli risvolti pratici, oramai assolutamente necessaria in considerazione dell’attualità che il tema del trasferimento dei diritti edificatori ha assunto da alcuni anni grazie agli istituti della perequazione, della compensazione e della premialità.
La conseguenza più immediata dell’obbligo della trascrizione nei registri immobiliari dei contratti di trasferimento di diritti edificatori è la pubblicità dei contratti stessi nei confronti dei terzi. Si applicano quindi le medesime tutele e garanzie previste ad esempio per i contratti di compravendita di un immobile.

Piano per la città: sostituzione edilizia con volumetria aggiuntiva e modifiche delle destinazioni d’uso e della sagoma
Il decreto legge contiene una serie di disposizioni che danno vita alla “legge nazionale quadro per la riqualificazione incentivata delle aree urbane”, a cui dovranno seguire le leggi regionali attuative entro 60 giorni dalla sua entrata in vigore.
Si tratta di un vero e proprio “Piano per la città”, come auspicato da tempo dall’Ance, che si
differenzia dal Piano per il rilancio dell’attività edilizia o Piano Casa 2, seguito all’Accordo Stato-Regioni del 1° aprile 2009, poiché si configura come una normativa ordinaria e a regime.
Le leggi regionali dovranno, tra l’altro, incentivare gli interventi di demolizione e ricostruzione attraverso:
– riconoscimento di volumetria aggiuntiva a quella preesistente;
– delocalizzazione;
– modifiche alla destinazione d’uso, purché si tratti di destinazioni tra loro compatibili o complementari;
– modifiche alla sagoma.
Tali interventi non possono comunque riguardare edifici abusivi ovvero ubicati nei centri storici o in aree ad inedificabilità assoluta.
In caso di inadempienza da parte delle Regioni e nell’attuazione dei principi sovraesposti si stabilisce che:
– decorso il termine di 60 giorni e fino all’entrata in vigore della normativa regionale, gli interventi di sostituzione edilizia sono attuati mediante permesso di costruire in deroga ai sensi dell’art. 14 del TU edilizia che può riguardare, oltre ai limiti di densità edilizia di altezza e di distanza tra i fabbricati, anche le destinazioni d’uso previste dal piano, fatto salvo il rispetto delle normative di settore aventi incidenza sull’attività edilizia (antisismica, sicurezza, antincendio, igienico-sanitaria, efficienza energetica, tutela dell’ambiente, beni culturali e paesaggistici, ecc.);
– decorsi 120 giorni dall’entrata in vigore del decreto legge, le disposizioni in materia di demolizione e ricostruzione sono immediatamente applicabili nelle regioni a statuto ordinario che non hanno approvato la specifica legge regionale. In tal caso il premio di cubatura fino all’approvazione della legge, è fissato nella misura non superiore al 20% del volume dell’edificio se a destinazione residenziale ovvero del 10% della superficie coperta per gli edifici adibiti ad uso diverso, fermo restando che tali limiti costituiscono un minimo garantito e non condizionano la successiva attività legislativa regionale.
Il Piano per la città consente di rilanciare l’avvio di programmi di riqualificazione del patrimonio edilizio, attraverso l’introduzione di particolari incentivi urbanistico-edilizi, destinati ad operare a regime e quindi non per un periodo limitato di tempo come è per il Piano Casa 2.
Le disposizioni possono riguardare ad esempio immobili degradati e dismessi, che risentono di una vecchia pianificazione. Per incentivare il loro recupero sono ammessi anche interventi di demolizione e ricostruzione con diverse agevolazioni:
– volumetrie aggiuntive,
– possibilità di localizzarli in aree diverse,
– modifiche di destinazioni d’uso,
– modifiche alla sagoma.

Piani attuativi approvati dalla Giunta comunale
Sempre nell’ambito delle misure previste per la riqualificazione delle aree urbane, nelle regioni a statuto ordinario i piani attuativi compatibili con lo strumento urbanistico generale sono adottati/approvati dalla Giunta comunale, organo avente un funzionamento più snello e rapido rispetto al Consiglio comunale.
Tale norma trova applicazione decorso il termine di sessanta giorni dall’entrata in vigore del presente decreto e sino all’entrata in vigore della normativa regionale
Si tratta di una previsione da tempo auspicata dall’Ance e finalizzata a ridurre i tempi spesso troppo lunghi necessari per l’adozione approvazione di un piano attuativo che risulti tra l’altro compatibile con le prescrizioni del piano urbanistico generale. Quindi, per l’approvazione ad esempio di un piano di lottizzazione, compatibile con il PRG, non sarà più necessario il vaglio del Consiglio Comunale, essendo sufficiente l’ok della Giunta Comunale.

Il piano attuativo di un piano comunale già sottoposto a VAS non è sottoposto a VAS qualora non comporti variante
Per semplificare le procedure di approvazione dei piani attuativi dello strumento urbanistico generale ed evitare inutili duplicazioni di adempimenti si prevede l’esclusione della VAS (Valutazione ambientale strategica) e della verifica di assoggettabilità sul piano attuativo qualora:
– il piano urbanistico comunale sia stato già sottoposto a VAS;
– il piano urbanistico comunale abbia definito in sede di VAS l’assetto localizzativo degli interventi edilizi e delle dotazioni territoriali, gli indici di edificabilità, gli usi ammessi e i contenuti plano volumetrici, tipologici e costruttivi degli interventi nonché i limiti e le condizioni di sostenibilità ambientale delle trasformazioni previste;
– il piano attuativo sia compatibile con quello generale e quindi non comporti variante.
Qualora invece il piano attuativo comporti variante allo strumento urbanistico generale, la VAS è limitata agli aspetti che non sono stati oggetto di valutazione.
Pertanto, non va sottoposto a VAS ad esempio un piano di lottizzazione, che risulti compatibile con il PRG, quando il Piano regolatore stesso sia già stato sottoposto a VAS ed abbia anche stabilito precise prescrizioni cui si deve attenere il piano attuativo.

Autorizzazione paesaggistica: se il Ministero dei beni culturali verifica l’avvenuto adeguamento del piano urbanistico comunale alle prescrizioni d’uso degli immobili tutelati contenute nei decreti di vincolo o nel piano paesaggistico, qualora il Soprintendente non si pronunci nel termine di legge, il parere si considera favorevole.
L’intento è quello di semplificare i procedimenti di approvazione degli interventi edilizi nei comuni che abbiano adeguato gli strumenti urbanistici alle prescrizioni dei piani paesaggistici regionali.
A tal fine si prevede che, nell’ambito della procedura di rilascio dell’autorizzazione paesaggistica, qualora:
– gli strumenti urbanistici comunali abbiano provveduto a conformarsi alle prescrizioni d’uso dei beni tutelati previste dai provvedimenti di vincolo o dal piano paesaggistico regionale
– il Ministero dei beni culturali, su richiesta della regione, della provincia o del comune interessati, abbia verificato con esito positivo l’avvenuto adeguamento del piano urbanistico Il parere del Soprintendente deve sempre essere richiesto ma non è più vincolante e qualora non sia reso nel termine di 90 giorni dalla ricezione degli atti, si intende reso in senso favorevole (art. 146 D.Lgs. 42/2004 “Codice dei beni culturali”).
In tali casi, quindi, l’inutile decorso del termine fissato dalla legge (90 giorni) senza che il Soprintendente si sia espresso equivale a silenzio assenso.

On-line strumenti urbanistici ed elenco dei documenti da allegare alle istanze
In virtù del principio di trasparenza dell’azione amministrativa e al fine di ridurre gli oneri amministrativi a carico dei privati, viene previsto che:
1. Devono essere pubblicati sui siti internet dei Comuni gli elaborati tecnici allegati alle Delibere di adozione e approvazione degli strumenti urbanistici, nonché delle varianti.
2. Le pubbliche amministrazioni hanno novanta giorni per pubblicare on-line l’elenco degli atti e documenti che il privato deve produrre a corredo dell’istanza. In caso di inadempienza, non può essere respinta l’istanza del privato a causa della mancata allegazione del documento/atto, ma la p.a. deve chiedere le necessarie integrazioni.