FINANZIAMENTI UNICREDIT ALLE IMPRESE ASSOCIATE PER OPERAZIONI IMMOBILIARI

L’ANCE  ha sottoscritto una convenzione con la banca Unicredit volta al sostegno finanziario delle iniziative edilizie delle imprese aderenti al sistema ANCE e perciò associate al Collegio Costruttori.
Si tratta di un’iniziativa che si ritiene di interesse per  le imprese di costruzione che in questo momento trovano difficoltà nel reperimento dei finanziamenti per le iniziative immobiliari.
Si ritiene utile illustrarne gli aspetti più rilevanti, pubblicando in calce alla presente il testo dell’accordo.

Progetto “Ripresa Cantieri Italia” – Accordo quadro Nazionale Unicredit-Ance
L’Accordo prevede
– la messa a disposizione di un plafond nazionale di 2 miliardi di euro per il finanziamento di operazioni di sviluppo immobiliare nel settore residenziale;
– l’affiancamento alle imprese di costruzioni che intendono avviare o consolidare rapporti commerciali con l’estero;
– lo sviluppo di una linea di prodotti finanziari per imprese che realizzano immobili ecosostenibili o effettuano operazioni di riqualificazione energetica in modo da conseguire prestazioni energetiche in classe A e B (“Mutui verdi”);
– la creazione di un Osservatorio Ance/Unicredit/ Amministrazioni locali con l’obiettivo di monitorare l’andamento del mercato;
– la creazione di Tavoli territoriali congiunti per favorire una gestione efficace delle criticità dei progetti in corso.
Criteri di Bancabilità

A) Condizioni necessarie:
– La quota di finanziamenti accordati non finalizzati ad un particolare investimento non deve superare il 30% del totale degli affidamenti (“castelletto”) che fanno capo al beneficiario o al suo gruppo di appartenenza.

In pratica, Unicredit considera rischioso concedere finanziamenti ad imprese che hanno una quota elevata di prestiti non finalizzati a specifiche attività. Invece di richiedere il rientro di queste somme, la Banca è disponibile a “finalizzare” una parte di queste risorse, “convogliandole” nel prestito in proposta.

– Unicredit erogherà mutui il cui valore è minore, o al massimo uguale, al 65% del valore dell’investimento che il cliente propone, calcolato come il rapporto tra la somma richiesta in prestito e il valore stimato dalla banca dell’operazione di sviluppo immobiliare da realizzare.

– Oltre alle usuali verifiche peritali, dovranno risultare adeguate capacità di assorbimento da parte del mercato locale. Pertanto Unicredit domanderà all’impresa richiedente l’affidamento non solo una perizia che attesti che il valore del bene oggetto del finanziamento sia congruo, ma anche un’indagine di mercato, che comprovi l’esistenza sul mercato di una domanda in grado di assorbire, al prezzo preventivato, la produzione edilizia.
B) “Fattori specifici”
Dei 7 fattori specifici indicati dalla Banca, 4 devono essere rispettati dal soggetto che propone la domanda di finanziamento.
1) Cliente del Gruppo UniCredit da almeno 5 anni.
2) Il Soggetto Economico, inteso come soggetto/i non fallibile/i controllante/i il beneficiario, interviene con garanzie personali adeguate e documentabili in termini di patrimonio e impegni già assunti. Potrà perciò essere richiesta una garanzia personale sul prestito, garanzia richiesta ai soci del beneficiario o del soggetto che controlla il beneficiario del finanziamento.
3) Il totale degli affidamenti, già accordati e in proposta, nei confronti del Beneficiario/Gruppo di appartenenza presenta una quota di affidamenti accordati, non finalizzati e/o non garantiti, non superiore al 10%.
4) Il rapporto tra somma richiesta per il mutuo e i costi dell’operazione di sviluppo immobiliare da realizzare (il cosiddetto “Loan To Cost”  – LTC) non deve eccedere il 70%. Si considerano come Costi Immobiliari del Progetto: costo dell’area, costo di costruzione, spese tecniche, oneri concessori, oneri al Comune per la valorizzazione dell’area, la monetizzazione degli standard urbanistici condizionanti il rilascio del permesso di costruire. Per l’area si considera il minore importo tra il valore e il costo (valutazioni secondo la vigente normativa della Banca).
5) Sono previsti vincoli di pre-commercializzazione con verifica preventiva rispetto ad erogazioni complessive eccedenti il 40% (pre vendita/locazione per almeno il 20% del valore finale) e il 70% (pre vendita/locazione per almeno il 50%).
Unicredit cioè erogherà il finanziamento in base ad una modalità che dipende dall’andamento delle vendite: se il bene oggetto di finanziamento è stato pre­venduto o locato per almeno il 20%, la Banca si impegna ad erogare almeno il 40%. Nel caso in cui il 50% del bene è stato venduto oppure locato, Unicredit si impegna ad erogare il 70% del finanziamento.
6) Se viene creata una società veicolo (SPV, o Special Purpose Vehicle) per effettuare l’operazione di sviluppo immobiliare oggetto del finanziamento, la dotazione (preventivamente alla stipula) di capitale/finanziamenti soci postergati sia per almeno il 30% dei Costi Immobiliari del Progetto.
Per Unicredit l’operazione ideale prevede che il soggetto che sottopone la domanda di finanziamento sia una SPV perché è più facile verificare il rispetto dei vincoli.
Il vincolo che Unicredit ha inserito riguarda l’adeguatezza della dotazione di capitale (equity-quasi equity pari al 30% dei Costi Immobiliari del Progetto, come definiti al punto 4). Questa dotazione di capitale deve risultare in via preliminare rispetto alle erogazioni della Banca.
7) Per Beneficiari diversi da Società Veicolo (SPV), verifica del sostenimento di costi immobiliari  per almeno le percentuali sopra indicate per le SPV e accertamento dell’avvenuta liquidazione dei fornitori. La verifica avviene preventivamente alla stipula;  gli investimenti sono verificati secondo la vigente normativa della Banca.
Per le società che non sono SPV, Unicredit verifica perciò che il 30% dei Costi Immobiliari del Progetto siano stati sostenuti dalla società e che venga fornita alla Banca adeguata documentazione che attesti l’avvenuta quietanza dei relativi importi.

Qualora l’impresa associata, dopo aver contattato gli sportelli della banca, riterrà di aderire alla convenzione qui illustrata, dovrà preventivamente rivolgersi agli uffici del Collegio per ottenere la dichiarazione di associazione allo stesso da presentare alla Banca.

Si segnala infine che gli uffici del Collegio Costruttori stanno cercando di organizzare con la sede locale di Unicredit un incontro rivolto a tutti gli associati per meglio illustrare i contenuti dell’accordo qui descritto. Qualora si riuscisse nell’intento, sarà cura degli uffici del Collegio inviare apposita nota informativa.
Allegati: 
– Accordo quadro nazionale Unicredit – Ance
– Addendum Regionale all’accordo quadro Unicredit – Ance