RIVALUTAZIONE DELLE AREE EDIFICABILI POSSEDUTE DA PRIVATI – RIDUZIONE DEL VALORE DI PERIZIA

È possibile fruire nuovamente della rivalutazione, con il pagamento dell’imposta sostitutiva dell’IRPEF nella misura del 4%, anche per le aree che, già rivalutate in passato, abbiano subito, nel corso del tempo, una diminuzione di valore.
Questa l’indicazione fornita dall’Agenzia delle Entrate, con la Risoluzione n.111/E del 22 ottobre 2010, in vista dell’imminente scadenza del termine ultimo, fissato al prossimo 31 ottobre 2010, per fruire della rivalutazione delle aree possedute da soggetti non esercenti attività commerciale, mediante il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF pari al 4% del nuovo valore risultante da apposita perizia giurata di stima[1].
Già in passato, con riferimento alle precedenti proroghe e riaperture dei termini della rivalutazione[2], l’Amministrazione ha ammesso la possibilità di procedere alla rideterminazione del valore di aree che avevano già fruito della medesima agevolazione, versando l’imposta sostitutiva del 4%, calcolata sul nuovo valore stimato del terreno e chiedendo il rimborso di quanto già versato in occasione della precedente rivalutazione[3].
Con la nuova pronuncia, l’Agenzia ammette ora tale possibilità anche nel caso in cui le aree già rivalutate abbiano subito, nel frattempo, una riduzione del proprio valore.
Tale situazione potrebbe ricorrere proprio in periodi, come quello attuale, in cui i valori immobiliari, anche delle aree edificabili, potrebbero aver subito delle contrazioni.
In quest’ottica, la precisazione ministeriale assume particolare rilevanza, tenuto conto che la rivalutazione produce effetti, oltrechè ai fini del calcolo delle plusvalenze derivanti dalla eventuale cessione delle aree[4], anche relativamente alle imposte sul trasferimento, ossia alle imposte di registro, ipotecaria e catastale, in quanto il valore rideterminato dei terreni costituisce quello minimo di riferimento per l’applicazione dei medesimi tributi.
In particolare, per far valere il nuovo valore del terreno, il contribuente deve:
–   far redigere e giurare una nuova perizia di stima del valore delle aree, determinato alla data del 1° gennaio 2010[5], entro il 2 novembre 2010 (termine così posticipato, tenuto conto che il 31 ottobre 2010 cade in giorno festivo);
–   effettuare il pagamento dell’imposta sostitutiva dovuta, tramite modello F24, entro il 2 novembre 2010, o per intero, oppure rateizzando l’importo da versare in 3 rate annuali di uguale ammontare, secondo le seguenti scadenze:
§  I rata: 2 novembre 2010,
§  II rata: 31 ottobre 2011, con gli interessi annuali del 3%,
§  III rata: 31 ottobre 2012, con gli interessi annuali del 3%;
–   richiedere a rimborso l’imposta sostitutiva versata in occasione delle precedenti rivalutazioni, ai sensi dell’art.38 del D.P.R. 602/1973[6] e, nel caso in cui si sia precedentemente optato per il pagamento rateale dell’imposta, sospendere il pagamento delle eventuali quote residue non ancora versate[7].
Per tutto ciò che concerne i soggetti beneficiari, le modalità applicative e gli adempimenti richiesti per accedere alla rivalutazione delle aree, si rinvia al Dossier ANCE n.03 del 26 marzo 2010.
—————————–

[1] Cfr. art.2, comma 229, legge 191/2009 (Finanziaria 2010).
[2] In proposito, si ricorda che tale misura è stata introdotta, per la prima volta, dall’art.7, della legge 448/2001, ed è stata oggetto, nel tempo, di diverse proroghe e riaperture di termini. Da ultimo, l’art.2, comma 229, della legge 191/2009 (Finanziaria 2010), ha reintrodotto tale possibilità fino al 31 ottobre 2010 (posticipato al 2 novembre 2010, tenuto conto che il 31 ottobre cade in giorno festivo), per i terreni agricoli ed edificabili posseduti al 1° gennaio 2010.
[3] Cfr., da ultimo, C.M. n.10/E/2006 e R.M. n.236/E/2008.
[4] Ai sensi degli artt.67, comma 1, lett.a-b, e 68, commi 1-2, del TUIR – D.P.R. 917/1986.
[5] In sostanza, la data del 1° gennaio 2010 deve essere assunta, sia ai fini della verifica del possesso del terreno da rivalutare, sia come data rispetto alla quale va determinato il nuovo valore dello stesso. L’art.7 della legge 448/2001 che, come detto, ha introdotto il beneficio per la prima volta, ha previsto, infatti, “…per i terreni edificabili e con destinazione agricola posseduti alla data del 1° gennaio 2002 (ora 1° gennaio 2010) può essere assunto, in luogo del costo o valore di acquisto, il valore a tale data determinato sulla base di una perizia giurata di stima…..” (cfr. in tal senso, tra le altre, C.M. n.15/E/2002; n.81/E/2002; n.27/E/2003, n.16/E/2005, n.6/E/2006).
[6] In particolare, l’art.38 del D.P.R. 602/1973 consente, in presenza di determinate condizioni, il rimborso di tributi entro 48 mesi dal termine di versamento.
[7] Cfr. anche le C.M. n.16/E/2005, n.35/E/2004 e n.27/E/2003.