IVA – CESSIONE DI PERTINENZE AD ABITAZIONI EFFETTUATE DA IMPRESA COSTRUTTRICE
(R.M. N.94/E/2010)
 
In caso di cessione, con unico atto, di un’abitazione non di lusso con i requisiti “prima casa” e di due box ad essa pertinenziali, sulla prima autorimessa l’IVA si applica con l’aliquota del 4%, mentre sulla seconda l’imposta è dovuta con l’aliquota del 10%.
Lo conferma l’Agenzia delle Entrate nella Risoluzione n.94/E del 5 ottobre 2010, in merito al trattamento fiscale da riservare alla cessione di due box (censiti nella medesima categoria catastale C6), entrambi pertinenze di un’abitazione costituente “prima casa” per l’acquirente.
In particolare, ribadendo quanto già precisato nella C.M. n.12/E/2007, l’Agenzia delle Entrate conferma, innanzitutto, che la cessione delle pertinenze segue lo stesso regime fiscale applicabile, in generale, alla vendita del bene principale, a condizione che il vincolo pertinenziale venga evidenziato nell’atto di vendita.
Pertanto, nell’ipotesi in cui entrambi i box siano posti a servizio di un’abitazione, gli stessi sono soggetti al medesimo regime fiscale applicabile alla cessione dei fabbricati abitativi.
In particolare, la cessione delle due autorimesse pertinenziali, effettuata da impresa costruttrice entro quattro anni dall’ultimazione dei lavori, è soggetta ad IVA ai sensi dell’art.10, comma 1, n.8-bis, del D.P.R. 633/1986 (che stabilisce l’imponibilità ad IVA per la cessione di abitazioni).
Con riferimento alla corretta aliquota IVA applicabile, richiamando i precedenti chiarimenti forniti con la R.M. n.139/E/2007, l’Agenzia delle Entrate, conferma che:
–  la prima pertinenza è imponibile IVA con l’aliquota prevista per la “prima casa” pari al 4%, in base n. 21) della Tabella A, Parte II, allegata al D.P.R.633/1972 (che richiama la nota II-bis dell’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986 n.131[1]);
–  la seconda pertinenza è imponibile IVA con aliquota del 10%, in conformità al regime applicabile alle abitazioni non di lusso, in base al n.127-undecies) della Tabella A, Parte III, allegata al D.P.R. 633/1972[2].
In tal caso, le imposte di registro ed ipo-catastali sono dovute in misura fissa, pari a 168 euro ciascuna (per complessivi 504 euro).
Come chiarito dalla C.M. n.10/E/2010 nell’ipotesi di cessione, come nel caso di specie, con un unico atto, di un immobile abitativo e di più pertinenze, tali imposte sono dovute una sola volta, a prescindere dal numero di unità immobiliari cedute e dall’aliquota IVA applicata.
Per completezza, si ricorda che la cessione di un box che non costituisca pertinenza di un’unità immobiliare a destinazione residenziale segue il regime IVA applicabile per i trasferimenti di fabbricati strumentali per natura (art.43, comma 2, D.P.R. 917/1986 – TUIR.
Pertanto, nell’ipotesi di cessione (da impresa costruttrice e non) nei confronti di privati, l’IVA è dovuta, in via generale, con l’aliquota del 20%.
Diversamente, l’IVA si applica con l’aliquota del 10% per le:
–  cessioni di porzioni di fabbricato a prevalente destinazione abitativa (cd. “fabbricati Tupini”)[3] effettuate da imprese costruttrici (n.127-undecies, Tabella A, Parte III, allegata al D.P.R. 633/1972);
–  cessioni di porzioni di fabbricato effettuate dalle imprese che abbiano eseguito interventi incisivi di recupero sul fabbricato stesso (restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia ed urbanistica (n.127-quinquiesdecies, Tabella A, Parte III, allegata al D.P.R. 633/1972).
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[1] Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, art.1, nota II-bis,
(omissis)
Le agevolazioni di cui al comma 1, sussistendo le condizioni di cui alle lettere a), b) e c) del medesimo comma 1, spettano per l’acquisto, anche se con atto separato, delle pertinenze dell’immobile di cui alla lettera a). Sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato.
(omissis)
[2] D.P.R. 26 ottobre 1972 n. 633 – Istituzione e disciplina dell’imposta sul valore aggiunto
(omissis)
Tabella A, Parte III – Beni e servizi soggetti all’aliquota del 10%
(omissis)
n.127-undecies) case di abitazione non di lusso secondo i criteri di cui al D.M. 2 agosto 1969 del Ministro dei lavori pubblici pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969, anche se assegnate in proprietà o in godimento a soci da cooperative edilizie e loro consorzi, ancorchè non ultimate, purchè permanga l’originaria destinazione, qualora non ricorrano le condizioni richiamate nel numero 21) della parte seconda della presente tabella; fabbricati o porzioni di fabbricato, diversi dalle predette case di abitazione, di cui all’articolo 13 della legge 2 luglio 1949, n. 408, e successive modificazioni ed integrazioni, ancorchè non ultimati, purchè permanga l’originaria destinazione, ceduti da imprese costruttrici;
(omissis)
[3] Per tali si intendono i fabbricati nei quali più del 50% della superficie sopra terra sia destinata ad abitazioni e non più del 25% a negozi. (Art.13, legge 408/1949 e legge 1212/1967).