ACQUISTO CONTESTUALE DI ABITAZIONE E PERTINENZE – IMPOSTA DI REGISTRO, IPOTECARIA E CATASTALE
(Ag. Entrate – Circolare n.10/E del 12/3/10)

In caso di trasferimento, soggetto ad IVA, di abitazione con più pertinenze, l’imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa (pari a 168 euro ciascuna) si applicano una sola volta, a prescindere dal numero di unità immobiliari oggetto di compravendita e dall’aliquota IVA a queste applicata.
Questi i chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate con la Circolare n.10/E del 12 marzo 2010.
In particolare, l’Amministrazione finanziaria ritorna sul tema, già preso in esame con la Risoluzione n.139 del 20 giugno 2007[1], della cessione di un’abitazione e relative pertinenze, soffermandosi, nello specifico, sul regime applicabile, ai fini dell’imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale, al trasferimento contestuale dell’abitazione e di più unità immobiliari a questa pertinenziali.
In merito, l’Agenzia ricorda che l’applicazione dell’imposta di registro è condizionata alla natura e agli effetti prodotti dall’atto, come espressamente previsto dall’art.20 del D.P.R. 131/1986.
Conseguentemente, l’art.21 del medesimo D.P.R. 131/1986 opera una distinzione qualora, all’interno dell’atto, siano presenti più disposizioni:
§  se, per la loro natura intrinseca non derivano necessariamente le une dalle altre, “ciascuna di esse è soggetta ad imposta come se fosse un atto distinto”;
§  diversamente, se c’è una stretta correlazione tra di esse “l’imposta si applica come se l’atto contenesse la sola disposizione che dà luogo alla imposizione più onerosa”.
Sebbene l’art.21 sopra citato operi una distinzione sull’applicazione pratica dell’imposta di registro, non si ravvisava un orientamento univoco da parte degli uffici locali dell’Agenzia delle Entrate, alcuni dei quali richiedevano l’applicazione dell’imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale per ciascun immobile oggetto dell’atto di compravendita.
Proprio al fine di uniformare il comportamento degli uffici locali, la C.M. 10/E/2010 ha specificato che, in caso di alienazione di un immobile abitativo e di più pertinenze, si configura un unico atto complesso regolato da un singolo negozio, in cui le diverse disposizioni sono strettamente correlate tra loro, con conseguente applicazione unica dell’imposta di registro in misura fissa (168 euro), indipendentemente dall’aliquota IVA[2] a cui assoggettare gli immobili oggetto di compravendita.
Stesso principio, ribadisce l’Agenzia, trova seguito anche ai fini delle imposte ipotecaria e catastale, che, per i trasferimenti soggetti ad IVA, si applicano nella misura fissa di 168 euro ciascuna.
Pertanto, l’atto di compravendita, avente ad oggetto l’acquisto, assoggettato ad IVA, di un’abitazione e delle relative pertinenze, deve scontare una sola volta l’imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale (in misura pari a 168 euro ciascuna), a prescindere dal numero di unità immobiliari cedute e dall’aliquota IVA alle stesse applicata.

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[1] La Risoluzione 139/E/2007 ha chiarito il regime IVA da applicare alla cessione di un’abitazione e di due box a questa pertinenziali.
[2] Si ricorda, in merito, che nell’ipotesi di “prima casa” la prima pertinenza è assoggettata all’aliquota IVA del 4%, mentre per le ulteriori pertinenze è prevista l’IVA al 10% o al 20% (cfr. R.M. 139/E/2007, già citata).