TRASFERIMENTO DI AREE COMPRESE IN PIANI COMUNALI PER INSEDIAMENTI PRODUTTIVI – CHIARIMENTI MINISTERIALI
(R.M. n.72/E del 23/3/09)

L’imposta di Registro in misura fissa e l’esenzione dalle imposte Ipotecarie e Catastali si applicano esclusivamente nelle ipotesi previste dall’art.32, comma 2, del D.P.R. 601/1973.
Pertanto, tali agevolazioni non vengono riconosciute nel caso in cui l’assegnatario di un’area, compresa in un “piano comunale per insediamenti produttivi” (cd. “Pip”), vi abbia costruito un opificio, a proprie spese, in un momento anteriore alla stipula dell’atto di trasferimento del terreno da parte del Comune, poichè, in tal caso, si presume che la cessione abbia ad oggetto sia l’area che il fabbricato.
Questi i chiarimenti della R.M. n.72/E del 23 marzo 2009, con la quale l’Agenzia delle Entrate si è pronunciata in merito all’applicabilità del regime fiscale agevolato, ai fini delle imposte indirette, riconosciuto per i trasferimenti di aree comprese nei “piani comunali di insediamenti produttivi”.
Come noto, l’art.32, comma 2, del D.P.R. 601/1973 stabilisce che gli atti di trasferimento, tra l’altro, della proprietà delle aree[1] comprese nei “piani di insediamenti produttivi” sono soggetti all’imposta di Registro in misura fissa, pari a 168 euro, e sono esenti dalle imposte Ipotecarie e Catastali.
Nell’esaminare il caso di specie, l’Agenzia delle Entrate ha richiamato l’art.24 del D.P.R. 131/1986, in materia di imposta di Registro, che stabilisce una presunzione secondo la quale, nelle compravendite immobiliari, le “accessioni” [2] si considerano trasferite all’acquirente insieme all’immobile su cui insistono, a meno che queste siano state espressamente escluse dall’oggetto della vendita.
In particolare, secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale[3], nell’ipotesi in cui, come nel caso di specie, il manufatto edile sia stato costruito prima del trasferimento dell’area, l’esclusione rispetto alla cessione del terreno ha efficacia unicamente se risulti da un atto scritto avente data certa, con il quale il cedente attribuisca al cessionario un diritto di superficie sul suolo, in modo da superare la citata presunzione.
Relativamente al caso specifico, la R.M. n.72/E/2009 chiarisce che:
– la delibera del Comune di assegnazione dell’area, a seguito della quale il beneficiario, una volta ottenuto il permesso di costruire, ha realizzato l’opificio, è un atto proveniente dalla Pubblica Amministrazione, e, come tale, non è idoneo a perfezionare il trasferimento di alcun diritto reale sul suolo nè, tantomeno, a superare la presunzione di cui all’art.24 del D.P.R. 131/1986.
Tale presunzione richiede, infatti, un apposito contratto concluso in forma scritta (e reso pubblico), secondo le regole vigenti in materia di trasferimento dei diritti reali;
– la cessione dell’area, inserita nel “Pip”, in favore dell’assegnatario (in assenza di un atto precedente che abbia attribuito a quest’ultimo, quantomeno, il diritto di superficie sul suolo) comprende anche il trasferimento del fabbricato da questi costruito, con la conseguenza che all’operazione non sono applicabili l’imposta di Registro in misura fissa e l’esenzione dalle imposte Ipo-Catastali, riconosciute unicamente nelle ipotesi di trasferimento delle sole aree (art.32, comma 2, del D.P.R. 601/1973).

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[1] Deve trattarsi delle aree individuate nel titolo III della legge 865/1971, che, all’art.27, individua le aree da destinare, da parte dei Comuni, ad insediamenti produttivi, di carattere, tra l’altro, industriale o commerciale.
[2] In base all’art.934 del codice civile, per “accessioni” si intendono, tra l’altro, le costruzioni, esistenti sopra o sotto il suolo, che si considerano appartenenti al proprietario del suolo medesimo, ad eccezione dell’ipotesi in cui la legge, o il contratto, prevedano un diverso proprietario per ciascuno di tali immobili.
[3] Cfr. anche la Sentenza della Cassazione, n.3469 del 13 febbraio 2008.