ABROGAZIONE DELL’ACCERTAMENTO SULLE CESSIONI DI IMMOBILI IN BASE AL “VALORE NORMALE” –  APPROVAZIONE DELLA LEGGE COMUNITARIA 2008

Confermata l’eliminazione delle disposizioni in materia di accertamento sulle compravendite immobiliari in base al “valore normale” dei fabbricati ceduti, sia ai fini IVA che delle imposte sul reddito (introdotto dall’art.35, commi 2-3, del D.L. 223/2008, convertito, con modifiche, dalla legge 248/2006 – cd. Decreto “Visco-Bersani”).
È stato approvato in via definitiva il disegno di legge Comunitaria 2008 che recepisce integralmente le istanze dell’ANCE manifestate, fin dall’introduzione della disposizione, nelle numerose iniziative presso le competenti sedi istituzionali italiane e comunitarie.
Il Provvedimento deve essere ora pubblicato in Gazzetta Ufficiale per la relativa entrata in vigore.
Tale risultato è stato raggiunto anche grazie alla formale denuncia presentata dall’ANCE alla Commissione europea, in cui è stato evidenziato che le norme sul “valore normale” violano la normativa IVA europea in materia di individuazione della base imponibile [1] (costituita dal corrispettivo pattuito, coincidente con quello esposto in fattura, e non da un valore prestabilito statisticamente, come le quotazioni O.M.I. [2]), a seguito della quale, nei mesi scorsi, è stata avviata la procedura d’infrazione nei confronti dell’Italia.
Come noto, le disposizioni relative all’accertamento fondato sul “valore normale” degli immobili ceduti erano state introdotte, con efficacia dal 4 luglio 2006, dall’art.35, commi 2-3, della legge 248/2006, che, aumentando i poteri degli Uffici, aveva previsto la possibilità di procedere alla rettifica delle dichiarazioni Iva e delle imposte sul reddito, nell’ipotesi in cui venisse accertato che il valore di trasferimento dei beni immobili fosse inferiore al “valore normale” degli stessi, intendendosi per tale il prezzo, o corrispettivo, mediamente praticato per beni della stessa specie (art.14 del D.P.R. 633/1972).
Successivamente, l’art.1, comma 265, della legge 244/2007 (legge Finanziaria 2008), aveva stabilito l’applicabilità di tali disposizioni accertative anche con riferimento alle compravendite effettuate precedentemente al 4 luglio 2006 (data di entrata in vigore del D.L. 223/2006), attribuendo, in tal caso, valenza di mera “presunzione semplice” allo scostamento tra “valore normale” e corrispettivo dichiarato in atto (ossia come elemento indiziario, cui associare ulteriori approfondimenti da parte degli uffici verificatori).
In ogni caso, con la definitiva approvazione della legge Comunitaria 2008, il riferimento al “valore normale”, quale strumento di accertamento automatico del corrispettivo di cessione degli immobili, è stato eliminato sia dall’art.54, comma 3, del D.P.R. 633/1972 (ai fini IVA), sia dall’art.39, comma 1, lett. d, del D.P.R. 600/1973 (ai fini delle imposte sul reddito).
Di conseguenza, a seguito dell’entrata in vigore del Provvedimento, l’eventuale difformità tra il corrispettivo di cessione ed il “valore normale” rappresenterà una mera “presunzione semplice”, che non potrà più legittimare accertamenti automatici in capo alle imprese.
Allo stesso modo, per coordinamento normativo, deve intendersi abrogato anche l’art.35, comma 23-bis, della legge 248/2006, in base al quale, ai fini IVA, nel caso di trasferimento immobiliare finanziato con mutuo ipotecario o finanziamento bancario, il “valore normale” non possa essere inferiore all’ammontare del mutuo o del finanziamento erogato.

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 [1] Direttiva 28-11-2006 n.2006/112/CE – Direttiva del Consiglio relativa al sistema comune d’imposta sul valore aggiunto.
(omissis)
CAPO 2 – Cessioni di beni e prestazioni di servizi
Articolo 73
Per le cessioni di beni e le prestazioni di servizi diverse da quelle di cui agli articoli da 74 a 77, la base imponibile comprende tutto ciò che costituisce il corrispettivo versato o da versare al fornitore o al prestatore per tali operazioni da parte dell’acquirente, del destinatario o di un terzo, comprese le sovvenzioni direttamente connesse con il prezzo di tali operazioni.
(omissis)
 [2] L’art.1, comma 307, della legge 296/2006 (legge Finanziaria 2007), aveva demandato ad un successivo Provvedimento ministeriale l’individuazione periodica dei criteri utili all’individuazione del “valore normale” dei fabbricati ceduti, ai fini dell’accertamento nell’ambito dell’Iva, dell’imposta di registro e delle imposte sul reddito. In attuazione di tale disposizione è stato emanato il Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate 27 luglio 2007, che individua nelle quotazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del territorio (O.M.I.) il principale riferimento per la determinazione del “valore normale” degli immobili.