IVA – ACQUISTO DI TERRENO EDIFICABILE DI PROPRIETÀ DI UN PRODUTTORE AGRICOLO – TRATTAMENTO FISCALE
(Ris. Agenzia Entrate 16/3/07, n. 54/E)
L’Agenzia delle Entrate ha chiarito il trattamento tributario, ai fini IVA, che una società deve adottare per l’acquisto di un terreno edificabile di proprietà di un produttore agricolo in regime di esonero IVA, nonché gli obblighi, ai fini delle imposte sui redditi, derivanti per il cedente dalla stessa cessione.
La cessione del terreno edificabile appartenente ad un’impresa agricola deve essere assoggettata ad IVA, a condizione che il terreno sia stato precedentemente destinato alla produzione agricola. Al contrario, la vendita di un terreno solo parzialmente edificabile con pattuizione di un prezzo indistinto non è soggetta all’IVA. Pertanto, solo al ricorrere di entrambe le condizioni (il terreno oggetto di cessione, totalmente edificabile, è stato utilizzato dal cedente nell’ambito della propria attività di produttore agricolo), la cessione è soggetta ad IVA. In caso contrario, sconta l’imposta di registro in misura proporzionale.
Nel caso in cui la cessione rientri nel campo di applicazione dell’IVA, se il cedente si trova in regime di esonero, l’imposta deve essere assolta con le seguenti modalità: il cessionario deve emettere autofattura ai sensi dell’art. 21, applicando l’aliquota ordinaria, e versare l’imposta al cedente, il quale è tenuto a versare l’imposta riscossa dal cessionario, dopo avere detratto l’IVA assolta all’acquisto dei beni non ammortizzabili e dei servizi esclusivamente afferenti le operazioni stesse.

Regime di esonero IVA: adempimenti
A seguito delle modifiche apportate dal D.L. n. 262/2006 (convertito in legge n. 286/2006), l’art. 34, comma 6, D.P.R. n. 633/1972 prevede un regime di esonero dagli adempimenti IVA per i produttori agricoli che – nell’anno solare precedente – hanno realizzato (o, in caso di inizio di attività, prevedono di realizzare) un volume d’affari non superiore a 7.000 euro, costituito per almeno 2/3 da cessioni di prodotti agricoli e ittici compresi nella parte I della tabella A allegata al decreto IVA. Pertanto, i produttori agricoli con tale volume d’affari:
– sono esonerati dal versamento dell’imposta e da tutti gli obblighi documentali e contabili connessi (fermo restando l’obbligo di numerazione e conservazione delle fatture e delle bollette doganali relative agli acquisti e alle importazioni, nonché delle fatture di vendita emesse per loro conto dai cessionari o dai committenti);
– applicano le aliquote corrispondenti alle percentuali di compensazione (in virtù della deroga contenuta nell’ultima parte dell’art. 34, comma 1, alla generale applicazione delle aliquote proprie dei beni ceduti).
Tale regime fiscale comporta – per i cessionari e i committenti soggetti passivi d’imposta, che acquistano beni o utilizzano servizi dai produttori agricoli «esonerati» – l’obbligo di emettere un’autofattura con le modalità e nei termini dell’art. 21, D.P.R. n. 6331972, con indicazione:
– del prezzo di vendita dei beni o dei servizi acquistati;
– dell’imposta calcolata secondo l’aliquota corrispondente alle percentuali di compensazione.
Il cessionario o il committente dovranno pagare l’imposta, così determinata, direttamente al produttore agricolo, procedendo a registrare la fattura a norma dell’art. 25, D.P.R. n. 633/1972, e a consegnarne copia al produttore agricolo. L’agricoltore esonerato dall’obbligo di versamento dell’imposta, tratterrà l’imposta incassata a titolo di compensazione dell’imposta assolta sugli acquisti.
Per gli acquisti, presso produttori agricoli in regime di esonero, di prodotti non compresi nella prima parte della tabella A, il cessionario deve comunque emettere autofattura in luogo del cedente, con indicazione dell’aliquota di imposta propria dei beni oggetto della vendita.

Superamento del limite del terzo
Nel caso in cui l’ammontare delle operazioni diverse da quelle agricole superi, in corso d’anno, il terzo delle operazioni complessive effettuate dall’imprenditore agricolo (comprensive di quelle relative a beni ammortizzabili), cessa il regime di esonero: qualora tale superamento venga confermato a fine anno, potrebbe derivarne un debito d’imposta relativo all’anno stesso.
Ai fini degli adempimenti che ne possono derivare, fermi restando:
– l’applicazione per l’intero anno solare delle aliquote corrispondenti alle percentuali di compensazione alle cessioni di prodotti agricoli e ittici effettuate;
– l’obbligo di fatturazione da parte del cessionario o committente,
se alla fine dell’anno si riscontra l’effettivo superamento del limite di 1/3 e a prescindere dal volume d’affari realizzato, l’agricoltore è tenuto (entro il termine di presentazione della dichiarazione annuale):
– all’annotazione riepilogativa in apposito registro tenuto ai sensi dell’art. 39, D.P.R. n. 633/1972 (totale imponibile e totale imposta – con estremi delle fatture di riferimento) distinta a seconda delle percentuali di compensazione applicate, delle fatture ricevute (autofatture) per le cessioni di prodotti agricoli e ittici effettuate nell’anno;
– all’annotazione riepilogativa separata dalla precedente, in apposita sezione dello stesso registro (ammontare complessivo imponibile distinto per aliquota d’imposta applicata e totale imposta) delle fatture ricevute con estremi delle fatture di riferimento (autofatture) per le operazioni diverse da quelle agricole effettuate nell’anno;
– all’annotazione riepilogativa dell’ammontare imponibile dei corrispettivi e delle relative imposte, distinti secondo l’aliquota applicabile, relativi alle cessioni di prodotti agricoli nonché alle cessioni di altri beni e alle prestazioni di servizi effettuate nell’anno nei confronti di privati consumatori senza emissione della fattura;
– all’annotazione riepilogativa, in altra sezione distinta del registro di cui sopra, delle fatture e bollette doganali relative agli eventuali acquisti e importazioni di beni e servizi esclusivamente utilizzati per l’effettuazione delle operazioni diverse, distinta per aliquota d’imposta assolta.

Imposte sui redditi
Alla cessione di terreni edificabili si applica la disciplina di cui all’art. 67, lettera b), D.P.R. n. 917/1986.