COMPRAVENDITA DEGLI IMMOBILI – CRITERI PER IL CALCOLO DEL VALORE NORMALE DEI FABBRICATI – PROVVEDIMENTO DIRETTORE AGENZIA DELLE ENTRATE

L’art.35, commi 2-4 e 23bis, del D.L. 223/2006 (cosiddetto decreto “Visco-Bersani”) ha previsto la possibilità di procedere alla rettifica delle dichiarazioni IVA e delle imposte sul reddito, nell’ipotesi in cui venga accertato che il valore di trasferimento di beni immobili si discosti dal “valore normale” degli stessi, intendendosi per tale il prezzo, o corrispettivo, mediamente praticato per beni della stessa specie (cfr. Notiziario n. 7 e n. 8-9/2006).
E’ stato ulteriormente previsto che, nel caso di trasferimento immobiliare finanziato con mutuo ipotecario o finanziamento bancario, il “valore normale” non possa essere inferiore all’ammontare del mutuo o del finanziamento erogato.
In materia è successivamente intervenuta la legge Finanziaria 2007 che, al fine di fissare criteri oggettivi di determinazione del “valore normale”, ha rinviato ad uno specifico Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate l’individuazione periodica dei criteri utili alla determinazione del “valore normale” dei fabbricati (cfr. Notiziario n.1/2007).
In attuazione a quest’ultima disposizione è stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 182 del 7/8/2007 il Provvedimento ministeriale 27 luglio 2007, che individua nelle quotazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio (OMI) il principale riferimento per la determinazione del “valore normale” degli immobili.
Nel far riserva di pubblicare sul prossimo numero del Notiziario mensile il provvedimento in parola si fornisce, qui di seguito, una prima disamina dello stesso.

Determinazione del “valore normale” dei fabbricati
Il “valore normale” dell’immobile è determinato dal prodotto fra la superficie in metri quadri risultante dal certificato catastale ovvero, in mancanza, calcolata ai sensi dell’Allegato C al DPR n.138/98 ed il valore unitario determinato sulla base delle quotazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio (OMI) e dei “coefficienti di merito” relativi alle caratteristiche dell’immobile.
Detti coefficienti che attengono in particolare al taglio, al livello del piano ed alla categoria catastale dell’immobile sono riportati nell’Allegato al provvedimento in parola.
Le quotazioni da utilizzare sono quelle rilevate nel periodo di stipula del rogito o, anche precedentemente, quando è stato pattuito il prezzo di cessione dei fabbricati mediante atto avente data certa (es. preliminare registrato).
Le quotazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio (OMI), aggiornato con cadenza semestrale, sono consultabili sul sito internet all’indirizzo www.agenziaterritorio.it.
In particolare, tale banca dati fornisce le quotazioni minime e massime (espresse in euro al metro quadro) attribuibili ad un singolo fabbricato, in funzione della relativa zona omogenea di censimento (ovvero, in mancanza, a quella limitrofa o analoga censita) e, tra l’altro, in base allo stato conservativo dell’immobile stesso (“ottimo”, “normale” e “scadente”).

Altri elementi significativi utili per determinare il valore normale
Al fine di integrare il calcolo del “valore normale”, vanno tenuti in considerazione ulteriori elementi significativi, quali, ad esempio, il valore del mutuo per gli atti soggetti ad IVA, i prezzi effettivamente praticati dai cedenti nel luogo e nel tempo considerati, i prezzi che emergono dalle compravendite fra privati per la stessa zona e periodo temporale, i dati relativi alle ristrutturazioni desunte dai permessi di costruire e dalle DIA trasmesse dai Comuni.

Immobili diversi dalle abitazioni
Per gli immobili diversi dalle abitazioni il valore normale è determinato dalla media fra il valore minimo e massimo espresso dall’Osservatorio riferiti al periodo dell’atto di compravendita e allo stato conservativo “normale” per la specifica destinazione d’uso dell’immobile ivi censita, in particolare “negozi”, “magazzini”, “uffici”, “capannoni industriali”, “capannoni tipici”, “laboratori”, “autorimesse”, “posti auto scoperti”, “posti auto coperti” e “box”.

Fabbricati costruiti o ristrutturati da non più di quattro anni
Per i fabbricati costruiti o ristrutturati da non più di quattro anni, il riferimento da assumere è la quotazione dell’OMI relativa allo stato conservativo “ottimo”, ovvero, in mancanza, applicando al valore determinato in base allo stato “normale” un moltiplicatore pari a 1,3.

Aggiornamento
Il “valore normale” determinato con le modalità stabilite dal Provvedimento verrà sottoposto periodicamente ad aggiornamenti.

Esempi di calcolo
Si segnala che nell’Allegato al Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 27 luglio 2007, (pubblicati entrambi sul sito internet del Collegio www.ancebrescia.it), sono riportati alcuni esempi di calcolo dove vengono illustrate le modalità di determinazione del “valore normale” degli immobili alla luce delle norme in oggetto.