CESSIONI DI IMMOBILI STRUMENTALI SOGGETTE AD IVA PER OPZIONE  APPLICAZIONE DEL “REVERSE CHARGE”
(DM 25/5/07 )

Dal 1° ottobre 2007, il “reverse charge” si applicherà anche alle cessioni di immobili strumentali per natura, per le quali il cedente abbia optato per l’IVA.
Così stabilisce il Decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze 25 maggio 2007, (pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n.152 del 3 luglio 2007) che, in virtù di quanto previsto dall’art.17, comma 7, del D.P.R. 633/1972 e dalla Direttiva n. 2006/69/CE, ha esteso ad una nuova ed ulteriore fattispecie l’applicazione del meccanismo dell’inversione contabile, di cui all’art.17, comma 5, del D.P.R. 633/1972.
Come è evidente, anche se l’estensione del “reverse charge” ad altre operazioni era stata già prevista dalla recente Manovra fiscale per il 2007, l’applicazione del meccanismo a tali fattispecie finisce con il rendere ancora più difficoltosa la gestione degli adempimenti amministrativi e fiscali, aggravando l’esposizione finanziaria delle imprese (aumento del credito IVA da chiedere a rimborso).
In particolare, viene previsto che, con decorrenza dal 1° ottobre 2007, il “reverse charge” troverà applicazione anche per le compravendite di immobili strumentali per natura, nell’ipotesi in cui il cedente opti per l’assoggettamento ad IVA del trasferimento (ai sensi dell’art.10, comma 1, n.8-ter, lett.d, del D.P.R. 633/1972).
Restano, invece, comunque escluse dal meccanismo le altre cessioni di immobili strumentali assoggettate ad IVA “per obbligo” (ai sensi dell’art.10, comma 1, lett a, b, c, del D.P.R. 633/1972) e non per opzione del cedente, ossia quelle:
– poste in essere dall’impresa costruttrice, o da quella che ha eseguito sul medesimo immobile interventi di incisivo recupero, entro 4 anni dall’ultimazione dei lavori;
– effettuate nei confronti di soggetti passivi IVA con “pro-rata” pari o inferiore al 25%;
– effettuate nei confronti di soggetti non esercenti attività d’impresa, arti o professioni (ipotesi che sarebbe in ogni caso esclusa dal “reverse charge”, in quanto l’acquirente non è soggetto passivo IVA).
Si ricorda che, operando il meccanismo del “reverse charge”, il versamento dell’IVA non è più eseguito dal cedente, ma direttamente dall’acquirente, il quale quindi è tenuto non solo al pagamento, ma anche al versamento dell’imposta.
In pratica:
– il cedente fattura all’acquirente il corrispettivo di vendita dell’immobile senza addebito dell’IVA e con l’indicazione della norma che lo esenta dall’applicazione dell’imposta (art.17, comma 5, del D.P.R. 633/1972);
– l’acquirente integra la fattura ricevuta, con l’indicazione dell’aliquota e della relativa imposta dovuta, con i connessi obblighi formali di registrazione della stessa, da effettuare sia nel registro dei corrispettivi (di cui all’art.24 del DPR 633/1972), sia in quello degli acquisti (di cui all’art.25 del citato DPR 633/1972).