(Legge 23/12/2005, n.266)

Si pubblica di seguito un articolo tratto da FiscoOggi, la rivista telematica dell’Agenzia delle Entrate, che approfondisce le novità fiscali introdotte dalla legge finanziaria 2006 in particolare la tassazione delle plusvalenze immobiliari realizzate da privati.

In tema di compravendite immobiliari, la legge finanziaria per il 2006 (commi da 495 a 498) presenta alcune sostanziali novità: su richiesta della parte venditrice, la plusvalenza realizzata a seguito di cessione di beni immobili e di aree edificabili viene assoggettata a un’imposta sostitutiva del 12,50 per cento; per le cessioni di abitazioni e relative pertinenze, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, è rappresentata, su richiesta dell’acquirente, dal valore catastale; gli onorari notarili sono ridotti del 20 per cento.

Una nuova tassazione delle plusvalenze immobiliari
Viene introdotta dal comma 496 una modalità di tassazione delle plusvalenze alternativa a quella disciplinata dall’articolo 67, primo comma, lettera b, del Tuir: si applicherà un’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito pari al 12,50 per cento, anziché la tassazione ordinaria (nella migliore delle ipotesi, con aliquota del 23 per cento) nel caso di immobili ovvero la tassazione separata nell’ipotesi di cessione di aree fabbricabili (in quest’ultimo caso, è comunque possibile l’opzione per la tassazione ordinaria).
Il nuovo tipo di tassazione si applicherà su richiesta della parte venditrice al notaio, il quale si occuperà anche del versamento dell’imposta sostitutiva per conto del cedente.
I dati relativi alle cessioni dovranno essere poi comunicati all’Agenzia delle Entrate, secondo modalità che saranno successivamente stabilite con apposito provvedimento direttoriale.

Le plusvalenze tassabili con imposta sostitutiva
Le plusvalenze interessate dalla nuova disposizione sono, come già ricordato, quelle individuate dal primo comma, lettera b, dell’articolo 67 del Tuir, ossia quelle realizzate mediante cessione a titolo oneroso di:
a) beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni (esclusi quelli acquisiti per successione o donazione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari)
b) terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.
La novità della legge finanziaria non incide sulla determinazione della base imponibile di tali plusvalenze, i cui criteri restano immutati (articolo 68 del Tuir).

La base imponibile per il calcolo delle plusvalenze
La base imponibile delle plusvalenze di cui ai punti a) e b) è determinata dalla differenza tra il corrispettivo incassato e il costo d’acquisizione comprensivo anche dei costi inerenti debitamente documentati.
Nel caso di immobili di cui al punto a), il costo di acquisizione è dato dal prezzo sostenuto per l’acquisto, in caso di fabbricato acquistato; in caso di fabbricato costruito, il costo è dato da tutti gli oneri sostenuti per la costruzione, inclusi quelli di progettazione e di urbanizzazione.
Al costo di acquisizione o di costruzione possono essere aggiunte le spese inerenti, quali l’imposta di registro, quelle ipotecarie e catastali, le spese notarili.
In caso di fabbricato costruito, inoltre, possono essere prese in considerazione anche altre spese inerenti, quali, ad esempio, quelle sostenute per demolire costruzioni esistenti sull’area da edificare, o per liberare l’immobile da servitù gravanti sul fondo.
Nel caso di aree fabbricabili di cui al punto b), la determinazione della plusvalenza prevede una differenziazione dipendente dalle modalità d’acquisizione del terreno:
– per i terreni acquistati a titolo oneroso, si considera la somma del costo d’acquisto e delle spese inerenti, rivalutata in base alla variazione dell’indice Istat dei prezzi al consumo
– per i terreni acquistati a titolo gratuito (successione o donazione), il costo d’acquisto da prendere in considerazione è quello risultante dalle relative denunce, aumentato delle spese inerenti. Anche in questo caso, il valore così determinato deve essere rivalutato in base alla variazione dell’indice Istat.

La novità per gli acquirenti di immobili
Le novità introdotte non riguardano solo i cedenti ma anche i futuri acquirenti di immobili.
Il comma 497, infatti, derogando a quanto previsto dall’articolo 43 del Testo unico delle disposizioni riguardanti l’imposta di registro (Dpr n. 131/1986), consente, a decorrere sempre dal 2006, di calcolare l’imposta di registro e quelle ipotecaria e catastale non sul valore commerciale del bene, ma sulla rendita risultante al catasto, generalmente più bassa, alla quale si applicheranno i moltiplicatori aggiornati da ultimo con la legge n. 191 del 30 luglio 2004:
– fabbricati (cat. A, B, C) = rendita catastale x 126 (moltiplicatore comprensivo della rivalutazione del 5 per cento)
– prima casa = rendita catastale x 115,5 (moltiplicatore comprensivo della rivalutazione del 5 per cento)
In altri termini, dal 2006, su richiesta resa al notaio da parte dell’acquirente, si indicherà nell’atto di compravendita il corrispettivo pattuito tra le parti, ma si pagheranno l’imposta di registro e quelle ipotecaria e catastale sul valore catastale, determinato nel modo appena visto.
Le condizioni richieste per l’applicazione della norma sono le seguenti:
– deve trattarsi di cessione di beni immobili tra persone fisiche, ovvero soggetti che non agiscano nell’ambito di “attività commerciali, artistiche o professionali”.
Pertanto, la sola presenza, indipendentemente dal fatto se acquista o vende, della persona fisica in veste d’imprenditore o professionista non consente di avvalersi della nuova disciplina
– deve trattarsi di cessione di immobili a uso abitativo e relative pertinenze. Restano, pertanto, esclusi uffici, negozi, edifici di tipo industriale, terreni (N.B. non tragga in errore la precedente indicazione di fabbricati delle categorie B e C, riportati per esaustività d’informazione, ma non rientranti nella agevolazione).
E’ previsto, inoltre, un abbattimento degli onorari notarili del 20 per cento, volto a mitigare l’effetto che l’indicazione dell’effettivo valore commerciale produce sul costo del professionista: le tariffe notarili sono, infatti, parametrate al valore indicato nell’atto.
E’ evidente come l’emersione del reale corrispettivo pattuito tra le parti possa determinare un onorario maggiore. La norma, pertanto, interviene, non solo dal lato delle imposte (che saranno calcolate sulla base del valore catastale), ma anche sugli effetti che l’indicazione di un maggior valore rifletterà sui compensi notarili, con l’ obiettivo di far emergere i prezzi reali delle compravendite, spesso indicati in misura inferiore alle somme effettivamente corrisposte.