TUTELA ACQUIRENTI IMMOBILI DA COSTRUIRE – LE INDICAZIONI DELL’ANCE RELATIVE ALLA LEGGE 210/04 E AL DECRETO LEGISLATIVO DI ATTUAZIONE N TUTELA ACQUIRENTI IMMOBILI DA COSTRUIRE – LE INDICAZIONI DELL’ANCE RELATIVE ALLA LEGGE 210/04 E AL DECRETO LEGISLATIVO DI ATTUAZIONE N. 122/2005

Sulla G.U. n. 155 del 6/7/2005 è stato pubblicato il decreto legislativo n. 122 del 20/6/2005 di attuazione della legge 210 del 2004. Si ritiene opportuno  procedere ad una illustrazione della norma stessa.
La legge 210 per quanto nel titolo faccia riferimento alla tutela degli acquirenti di immobili da costruire, in realtà contiene norme che si applicano alle compravendite immobiliari in genere e cioè le disposizioni relative al frazionamento dei mutui ed alla cancellazione delle ipoteche, la prelazione in caso di vendita forzata che sono di portata più generale poiché la delega richiama rispettivamente il testo unico delle norme sul credito (D.Lgs. 1 settembre 1993 n. 385) e la legge fallimentare (art. 72 R.D. 16 marzo 1942 n. 267).
Nell’ambito di una lettura ragionata della nuova normativa è altresì opportuno tenere presenti alcune
indicazioni contenute nella Relazione di accompagnamento al Decreto legislativo redatta dal Governo per il Parlamento.

Entrata in vigore
Per l’entrata in vigore della nuova normativa valgono i principi generali previsti dalla Costituzione (art. 73) e quindi dopo la firma del decreto legislativo da parte del Capo dello Stato, entrerà in vigore il quindicesimo giorno successivo alla pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale poiché non vi è una espressa e diversa previsione.
Si applicherà ai permessi di costruire o alle DIA presentate successivamente all’entrata in vigore del decreto legislativo per gli aspetti relativi alla fideiussione a garanzia degli acconti ricevuti ed alla polizza postuma, mentre i contenuti del contratto preliminare sono obbligatori a decorrere dall’entrata in vigore del decreto (art. 5 del decreto).

Ambito di applicazione
Il titolo della legge è sufficientemente preciso nel definire l’ambito di applicazione che sono gli “immobili da costruire” e che poi viene ulteriormente circoscritto dall’art. 1 della legge 210.
Si tratta sicuramente di almeno due tipologie di immobili e cioè:
– quelli per i quali il permesso di costruire è stato richiesto e sono ancora da edificare (queste sono le due condizioni fondamentali);
– quelli la cui costruzione non è ancora ultimata e comunque non sono in condizione di ottenere il certificato di agibilità (si ritiene che anche in questo caso il presupposto di base sia quello comunque di trovarsi di fronte ad una nuova edificazione).
La terza ipotesi, per altro dubbia, riguarda gli immobili soggetti ad interventi di ristrutturazione edilizia. In tale definizione l’art. 3 del DPR 380/01 (Testo Unico Edilizia) ricomprende un’ampia tipologia di opere alcune delle quali possono rientrare a pieno titolo nel campo di applicazione della legge 210 mentre in altri casi la situazione è più articolata. Se il caso di demolizione e ricostruzione
con la stessa volumetria e sagoma è assimilabile alla nuova costruzione (art. 3 lett. e DPR 380/01), altrettanto non si può dire, con la medesima sicurezza, per gli interventi volti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente (art. 3 DPR 380/01). In questa ultima ipotesi l’organismo edilizio esiste sin dall’inizio e non è totalmente da costruire come invece sembrerebbe richiedere la legge 210 e pertanto la nuova disciplina potrebbe non essere applicabile.
Comunque non si può ritenere che l’esecuzione tramite denuncia di inizio attività anziché permesso di costruire possa costituire l’unico elemento utile per decidere l’applicabilità o meno della nuova
normativa visto che sia nel DPR 380/01 che in numerose leggi regionali alcune tipologie di intervento, comprese le nuove costruzioni, sono soggette a DIA piuttosto che a permesso di costruire. Infatti l’art. 5 del decreto non si riferisce esclusivamente al permesso di costruire, ma al titolo abilitativo in genere visto che perché l’obiettivo generale è quello di tutelare coloro i quali
acquistano un immobile da costruire.
Per altro l’art. 1 del decreto legislativo, oltre a riportare tal quali le definizioni di “costruttore” ed “acquirente” (art. 2 della legge 210) inserisce anche quella di “immobili da costruire” ossia quegli “immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità” (art. 1 legge 210).
È opportuno rilevare che, se la legge 210 ha disciplinato con precisione la fattispecie di un immobile da costruire con permesso richiesto, ma anche non rilasciato, ovvero rilasciato e con lavori iniziati, non lo ha fatto per almeno tre possibili ulteriori fattispecie e cioè:
a) permesso di costruire rilasciato, ma lavori non iniziati;
b) permesso di costruire non richiesto e lavori non iniziati;
c) immobile ultimato, ma ancora senza agibilità.
Nell’ipotesi a) si ha motivo di ritenere che le promesse di vendita sottoscritte in questa fase debbano essere soggette alle garanzie della legge 210 in quanto il permesso di costruire oltre che essere stato
richiesto (ipotesi prevista dalla legge) è stato anche rilasciato e quindi la costruzione può iniziare.
L’ipotesi b) configura una fase ben antecedente alla realizzazione dell’immobile nella quale, secondo un orientamento interpretativo, vi sarebbe addirittura l’impossibilità di sottoscrivere un contratto preliminare in quanto sono assenti gli elementi essenziali del contratto preliminare previsti
dall’art. 6 del decreto.
L’ipotesi c) configura un immobile i cui lavori sono stati ultimati e vi è stata la relativa comunicazione allo Sportello unico dell’attività edilizia del comune, ma non è stata ancora definita l’agibilità. È opportuno ricordare che gli artt. 24 e 25 del D.P.R. 380 prevedono che la richiesta di agibilità con la relativa documentazione debba essere presentata entro 15 giorni dalla dichiarazione di ultimazione dei lavori. In questo caso l’immobile va considerato come ultimato se in condizioni tali da ottenere l’agibilità e pertanto non si applicheranno le garanzie della legge 210.

Tipologie di immobili e beneficiari
Il sistema delle garanzie si applica agli immobili in genere e cioè sia agli edifici residenziali che a quelli ad uso diverso (es. box, negozi, uffici ecc.) purchè acquisiti da persona fisica.
I beneficiari sono le persone fisiche (art. 2 della legge) che acquistano per sè, o per persona da nominare (ma nei limiti dei parenti in primo grado), i soci di cooperative edilizie, le persone non socie di cooperativa, ma che abbiano iniziato a corrispondere somme per l’acquisizione del godimento di un immobile alla cooperativa.

Definizione di costruttore
L’art. 2 della legge individua genericamente come costruttore l’imprenditore e cioè colui che esercita un’attività di impresa. Si tratta non solo dell’impresa edile, o della società immobiliare, ma anche di una società diversa dalle precedenti, che occasionalmente esercita un’attività di vendita di immobili da costruire.
Tra i soggetti obbligati al rilascio delle garanzie vi sono anche le cooperative di abitazione (art. 2 comma 1 legge 210) non solo nei confronti dei soci, ma anche di coloro che, non essendo soci, effettuano comunque dei versamenti a favore delle cooperative per acquisire la disponibilità di un immobile da costruire.

Fideiussione
L’obbligo della fideiussione a garanzia degli acconti e alla polizza postuma si applicherà solo a quegli interventi per i quali i permessi di costruire saranno stati richiesti dopo l’entrata in vigore del decreto legislativo.

Fideiussione a garanzia degli acconti
Il testo del decreto, prevede l’obbligo della consegna all’acquirente di una sola fideiussione di importo corrispondente a tutte le somme che saranno versate sino all’atto di vendita (con eccezione del saldo prezzo e della quota oggetto di un mutuo) e ciò anche ai sensi dell’art. 1938 Cod. Civ. (fideiussione per un’obbligazione futura con la previsione dell’importo massimo).
Come specificato nella Relazione di accompagnamento al Decreto redatta dal Governo, tale formula
accoglierebbe le osservazioni delle Commissioni parlamentari che ritenevano necessaria l’introduzione del sistema della fideiussione progressiva anche perché i pagamenti avvengono, nella prassi corrente, dilazionati in varie scadenze e quindi vanno garantiti solo quelli realmente effettuati (art. 3 comma 1 lett. d legge 210).
Poiché si tratta di una fideiussione che, di fatto, è a “prima richiesta” da parte del soggettobeneficiario ma limitatamente alle somme effettivamente versate per assicurare il fideiussore sull’avvenuto pagamento, nel decreto legislativo è stato previsto, nell’ambito dei contenuti obbligatori del contratto preliminare (art. 6 decreto legislativo), l’obbligo alla “canalizzazione” dei versamenti a favore del venditore. Ciò significa che dovranno essere indicate non solo le date concordate per i pagamenti, ma anche le modalità di pagamento escludendo i versamenti per contanti. Conseguentemente è ipotizzabile che nei contratti di fideiussione il soggetto garante richieda delle modalità predefinite di pagamento a favore del costruttore da parte del promissario acquirente che si possono individuare, ad esempio, nei bonifici bancari ecc.
È opportuno ricordare che, ai sensi della legge n. 197/91, i pagamenti di somme superiori a 12.500,00 € non possono essere effettuati se non tramite bonifico bancario o assegni circolari e/o bancari con la clausola non trasferibile. Tra l’altro l’art. 2 comma 1 del decreto legislativo prevede che la fideiussione sia relativa alle somme riscosse ed a quelle ancora da riscuotere “secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto”. Tale formula delinea un meccanismo sostanzialmente rigido che comporterà il rispetto delle clausole contrattuali relative al pagamento del prezzo (termini di pagamento, entità degli acconti) al quale sarà difficilmente possibile derogare anche perché il fideiussore ha necessità di avere la certezza degli effettivi versamenti in quanto dovrà corrispondere, al verificarsi dello stato di crisi del costruttore, le somme a semplice richiesta del promissario acquirente entro i successivi 30 giorni.

Oggetto della fideiussione
La fideiussione garantirà tutte le somme riscosse ed ancora da riscuotere, con esclusione di quelle oggetto di mutuo e di ogni altro corrispettivo versato sino all’atto del trasferimento della proprietà (art. 3 comma 1 lett. c legge 210). Per somme riscosse e da riscuotere si debbono intendere i versamenti, previsti nel contratto preliminare e/o nella proposta unilaterale di acquisto accettata dal costruttore, che il promissario acquirente effettuerà sino all’atto del trasferimento della proprietà.
Dalla garanzia sono escluse le somme oggetto di mutuo in quanto a carico di un soggetto terzo (l’istituto mutuante), nonché l’eventuale “saldo prezzo” corrisposto in sede di stipula dell’atto di compravendita poiché, essendovi in quel momento il trasferimento della proprietà, viene meno la necessità di una garanzia per l’esecuzione dell’obbligazione.
L’efficacia della fideiussione (art. 3 comma 7 decreto legislativo) cessa al momento del trasferimento della proprietà.
L’espressione “a garanzia di ogni altro corrispettivo” contenuta nella legge 210, sottintende invece ipotesi nelle quali vi può essere, ad esempio, la cessione (permuta) di aree contro porzione di edificio da costruire.
In questo caso l’importo della fideiussione dovrà essere pari al valore attribuito al bene oggetto della permuta. Se la controprestazione è data da un’attività (es. prestazione di attività professionale o mano d’opera) la garanzia fideiussoria è altrettanto dovuta ed il suo valore dovrà essere calcolato con riferimento alla prestazione complessiva, salvo individuare gli eventuali momenti temporali in cui essa matura.
Nell’ambito delle somme oggetto della fideiussione occorre prendere in esame l’ipotesi della cambiale precisando che, in assenza di diversa ed esplicita previsione, la garanzia per la somma in essa indicata decorrerà solo dalla data in cui ne è previsto il pagamento.
Le somme in conto IVA, in quanto versate dal promissario acquirente al costruttore, debbono essere garantite con la fideiussione.
Il corrispettivo di intermediazione non è oggetto di fideiussione, a condizione che venga regolato con atto distinto tra mediatore e promissario acquirente, ovvero che nel contratto preliminare vi sia
l’impegno a trasferirlo al mediatore il quale rilascerà apposita quietanza.
Il mancato rilascio della fideiussione e quindi la nullità del contratto potrà essere fatta valere solo su richiesta del promissario acquirente (art. 2 decreto legislativo). Poiché l’efficacia della fideiussione cessa con la sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita, l’interpretazione prevalente ritiene che non vi siano conseguenze (es. nullità) né per questo contratto né per quello definitivo, se
non è stata rilasciata la fideiussione per le somme versate a seguito del contratto preliminare.

Rilascio della fideiussione
L’art. 3 comma 1 lett. b) della legge 210 prevede che la fideiussione debba essere rilasciata prima della sottoscrizione del contratto preliminare o dell’atto equipollente. L’art. 2 del decreto legislativo ha interpretato, in via estensiva, tale principio della legge di delega ammettendo la possibilità che ciò possa avvenire anche contestualmente alla sottoscrizione dei ricordati atti e non solo in un momento precedente.

Atto equipollente
L’art. 3 comma 1 lett. c) della legge 210 oltre al contratto preliminare individua la fattispecie dell’atto equipollente. Tra di essi va ricordata la proposta unilaterale di acquisto (o atto di prenotazione) assai diffusa nella prassi commerciale, con la quale un soggetto propone al costruttore l’acquisto di un immobile senza però che vi sia un obbligo di questi a vendere.
Perché questo atto concretizzi la fattispecie di “atto equipollente” e quindi dia diritto alle garanzie della legge 210 è necessario che vi sia l’incontro della volontà contrattuale delle parti e cioè che il costruttore accetti espressamente, o per fatti concludenti, la proposta. Accettazione che si verifica, ad esempio, con l’incasso della somma di denaro ricevuta, ovvero con l’invito del costruttore al promissario di sottoscrivere un contratto preliminare. Nel caso di accettazione tacita sarà però necessario integrare l’atto con tutti quegli elementi eventualmente mancanti nella proposta di acquisto, ma ritenuti indispensabili per la validità del contratto preliminare (art. 3 comma 1 lett. m della legge 210 e art. 6 del decreto legislativo).

Gli altri contratti a cui si applica
 la legge 210
L’art. 2 comma 1 lett. a) individua oltre al contratto preliminare ed agli atti equipollenti, anche i contratti diretti all’acquisto o al trasferimento di un immobile da costruire e conseguentemente le garanzie della legge 210 si applicano, ad esempio, nei seguenti casi (elencazione non esaustiva):
– contratto di vendita di fabbricato da costruire (vendita di cosa futura art. 1472 cod. civ.);
– contratto di vendita di fabbricato in corso di costruzione e di proprietà di terzi (art. 1478 cod. civ.);
– permuta di area (o edificio esistente) con immobile da costruire;
– vendita di un immobile il cui corrispettivo è dato dall’obbligo assunto dal costruttore di costruire a proprie spese un edificio su diversa area di proprietà del venditore;
– vendita di quota indivisa di area il cui corrispettivo è dato dall’obbligo del costruttore di costruire a sue cure e spese anche la porzione di edificio di competenza del venditore;
– contratto di vendita soggetto a condizione sospensiva;
– contratto di vendita con previsione di termine.
La vendita di un immobile non ultimato, senza obblighi per il costruttore al suo completamento, non comporta l’applicazione della legge 210.

Garanzia postuma
Premesso che l’art. 3 lett. e) della legge 210 prevede la definizione di “forme di garanzia per i vizi e i difetti che si dovessero verificare successivamente all’atto di compravendita o di assegnazione dell’immobile”, l’art. 4 del decreto legislativo ha elaborato questi principi in modo da tenere conto, per quanto possibile, sia degli orientamenti interpretativi oggi prevalenti che dei prodotti assicurativi esistenti sul mercato. Infatti nell’attuazione della delega è stata effettuata una scelta che individua nella polizza assicurativa l’unica forma di garanzia a favore dell’acquirente per i vizi e le difformità (art. 4 decreto legislativo). L’art. 4 del decreto ha ulteriormente rafforzato la portata della norma precisando che la polizza dovrà essere consegnata all’acquirente all’atto del trasferimento della proprietà. Questa puntualizzazione, introdotta successivamente alla prima versione del decreto, comporterà l’accertamento, da parte del notaio, della fattispecie di compravendita di un immobile il cui contratto (preliminare) sia stato sottoscritto prima della ultimazione dei lavori, nonché la rispondenza dei contenuti della polizza rispetto alle indicazioni dell’art. 4 del decreto.
Per gli immobili eseguiti tramite contratto di appalto la Relazione di accompagnamento al decreto, trasmessa dal Governo al Parlamento, precisa che l’obbligo potrà essere assolto anche mediante la consegna all’acquirente di una polizza sottoscritta dal costruttore-appaltatore e non dal costruttore come definito dall’art. 2 della legge 210 e dall’art. 1 del decreto.

Contenuti della polizza
La polizza:
– sarà di tipo indennitario;
– avrà durata decennale dall’ultimazione dell’immobile;
– garantirà i danni materiali e diretti all’immobile a seguito di rovina totale o parziale o gravi difetti costruttivi derivanti da vizio del suolo e difetto di costruzione che si manifesteranno successivamente alla vendita/assegnazione dell’immobile.
La polizza prevede anche l’obbligo al risarcimento dei danni a terzi, ma nel decreto non sono indicati i massimali. Il premio dovrà essere interamente versato dal costruttore.
Sembrerebbe essere esclusa la possibilità di contrarre polizze con franchigia per
l’indennizzo/risarcimento.
Inoltre visto che la polizza è riferita all’immobile ed ha effetti dalla ultimazione dello stesso e che il costruttore ha già pagato l’intero premio, essa opererà anche a favore di coloro i quali acquisteranno l’immobile dal primo acquirente.
Si sottolinea che l’obbligo alla stipula ed alla consegna della polizza è comunque limitato alla fattispecie della vendita di un immobile il cui contratto preliminare sia stato sottoscritto prima della sua ultimazione. Tale limitazione è conseguente al fatto che la norma è inserita nell’ambito dei principi generali della legge 210 senza richiamare invece specifiche normative, come avviene nel caso del frazionamento del mutuo, dalle quali deriverebbero invece obblighi generalizzati per tutti i contratti di compravendita.

Contratto preliminare
L’art. 3 comma 1 lett. m) della legge 210 e l’art. 6 del decreto legislativo individuano una serie di elementi minimi da indicarsi nel contratto preliminare o nell’atto equipollente.
Innanzitutto è bene ricordare che tutte queste indicazioni, per quanto espressione di trasparenza, sono obbligatorie solo nel caso di cessione di immobili in corso di costruzione ovvero per i quali è stato richiesto il permesso di costruire.
Si evidenzia, come già detto in precedenza, che i contenuti del contratto preliminare sono obbligatori con l’entrata in vigore del decreto.
Gli elementi obbligatori che dovranno essere inseriti nel contratto preliminare sono i seguenti:
– identificazione dell’immobile e sua descrizione (comprese le pertinenze);
– indicazione eventuali atti d’obbligo o di altri atti che possono limitare il godimento dell’immobile;
– indicazione permesso di costruire (o altro titolo abilitativo) e delle successive varianti o data della richiesta o presentazione della DIA nonché degli atti necessari per il rilascio del titolo abilitativo;
– caratteristiche tecniche generali della costruzione;
– termine di fine lavori;
– indicazione prezzo e modalità di pagamento (bonifici ecc.) che assicurino la prova certa dell’avvenuto pagamento;
– estremi della fideiussione;
– eventuale indicazione di ipoteche, trascrizioni ecc.;
– eventuali imprese appaltatrici (i subappaltatori non vanno indicati);
– capitolato materiali e finiture dell’immobile;
– planimetria dell’immobile oggetto della compravendita.
L’assenza di una o più di questi elementi non dovrebbe portare alla nullità del contratto preliminare, ma va valutata caso per caso a seconda della sua importanza nell’ambito del contratto comunque con la possibilità di integrare gli elementi mancanti.
Qualora non fosse possibile indicare gli elementi richiesti dal decreto (es. impresa appaltatrice) all’atto della sottoscrizione del contratto preliminare, il costruttore potrà comunque farlo successivamente possibilmente mediante apposita clausola da inserire nel contratto.
Si ritiene che la stipula dell’atto definitivo di compravendita sani l’eventuale assenza di uno o più elementi previsti dalla legge e dal decreto per il contratto preliminare.

Lo stato di crisi
Il pagamento della fideiussione potrà essere richiesto dalla data in cui si è verificato lo stato di crisi del costruttore (art. 3 del decreto legislativo) e cioè:
– trascrizione del pignoramento relativo all’immobile (o unità immobiliare) oggetto del contratto;
– pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento;
– presentazione della domanda di ammissione alla procedura di concordato preventivo;
– pubblicazione della sentenza che dichiara lo stato di insolvenza o, se anteriore, del decreto che dispone la liquidazione coatta amministrativa o l’amministrazione straordinaria.
Nel caso di trascrizione del pignoramento, l’acquirente, prima di escutere la fideiussione, ai sensi dell’art. 3 del decreto, dovrà comunicare al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto.
Negli altri casi la fideiussione potrà essere escussa solo se il competente organo della procedura concorsuale (es. curatore), non abbia comunicato la volontà di subentrare nel contratto preliminare.

Fondo di solidarietà
L’art. 3 comma 1 lett. f) – l) della legge 210 prevede l’istituzione di un Fondo di solidarietà per i soggetti rimasti coinvolti in fallimenti di imprese, società immobiliari e cooperative nel periodo compreso tra il 31 dicembre 1993 (procedura non conclusa a questa data) e l’entrata in vigore dei decreti legislativi.
Il fondo sarà alimentato, per un periodo massimo di 15 anni da un contributo obbligatorio che, per il primo anno, il decreto legislativo individua nella misura del 4/1000 dell’importo complessivo di ciascuna fideiussione. Il contributo sarà versato direttamente dal fideiussore al Fondo il cui soggetto gestore sarà CONSAP SpA. Le domande per l’accesso al Fondo dovranno essere presentate entro i sei mesi successivi alla pubblicazione del decreto del Ministro della giustizia, di concerto con quello dell’economia, con cui vengono definite le modalità di presentazione della domanda (art. 18 del decreto legislativo). Ciascun soggetto danneggiato, secondo una scelta di dubbia legittimità, potrà accedere al Fondo una sola volta indipendentemente dal fatto che abbia subito più perdite a seguito dello stesso fallimento o di fallimenti diversi. Gli importi delle stesse sono rivalutate con le variazioni dell’indice ISTAT per famiglie di operai ed impiegati maturate sino alla data di entrata in vigore del decreto legislativo. È da ritenersi, sulla base della formulazione utilizzata nel decreto, che non si possa fare riferimento al metodo della variazione assoluta quanto piuttosto a quella della variazione relativa a ciascun anno.
Per accedere alle prestazioni del Fondo (art. 13 del decreto legislativo) debbono ricorrere congiuntamente le seguenti condizioni:
– avere subito, a seguito della situazione di crisi del costruttore, perdite di somme di denaro o di altri beni versate come corrispettivo per l’acquisto di un immobile da costruire (sembrerebbero essere esclusi gli acquisti di immobili ultimati);
– non avere acquistato la proprietà o altro diritto reale di godimento sull’immobile da costruire;
– regolarità urbanistica dell’immobile (con il rilascio del permesso di costruire o della concessione edilizia).
Il Fondo è articolato su aree interregionali che saranno individuate successivamente in base alle richieste di indennizzo presentate e ciascuna sezione avrà una distinta contabilità.
Il contributo obbligatorio previsto sulle fideiussioni viene versato alla sezione autonoma del Fondo nel cui ambito territoriale si trova l’immobile per il quale è stata rilasciata la fideiussione.
Il Fondo ha il diritto di regresso nei confronti del costruttore per il recupero dell’indennizzo erogato al promissario acquirente (vittima di una situazione di crisi) al quale si surroga nell’ambito della procedura di crisi aperta nei confronti del costruttore.
È prevista (art. 18 comma 4 del decreto legislativo) la costituzione di un Comitato tecnico di supporto all’attività del gestore del Fondo per la formulazione di linee di indirizzo nell’attività di esame delle istanze di indennizzo. Del Comitato saranno chiamati a fare parte oltre ai rappresentanti
ministeriali anche quelli delle organizzazioni di categoria.

Revocatoria fallimentare
L’art. 3 comma 1 lett. b) della legge 210 individuava, tra i principi della delega, la limitazione della esperibilità dell’azione revocatoria nei confronti dell’acquirente e la modifica dell’art. 72 della legge fallimentare (R.D. n. 267/42) relativo alla possibilità per il curatore del fallimento di agire in revocatoria nei confronti di coloro che hanno stipulato atti a titolo oneroso nei due anni precedenti al fallimento.
Questa indicazione della delega è stato esercitata, nel decreto legislativo, in modo limitato a seguito della contemporanea trattazione della riforma del diritto fallimentare sia nell’ambito di uno specifico disegno di legge in discussione in Parlamento, che nella recente legge n. 80/05. Per altro quest’ultima legge, all’art. 2 comma 1, modificando l’art. 67 del R.D. 267/42 stabilisce che, in genere, non sono soggette a revocatoria le vendite a giusto prezzo di immobili ad uso abitativo destinati a costituire l’abitazione principale dell’acquirente, dei suoi parenti ed affini entro il terzo grado.
Ciò premesso si evidenzia che l’art. 10 del decreto legislativo, con dubbi profili di legittimità costituzionale, detta norme speciali e cioè gli atti di trasferimento della proprietà di immobili da costruire, non sono soggetti a revocatoria a condizione che:
– l’acquirente si impegni a trasferirvi la propria residenza o dei suoi parametri o affini entro il terzo grado, entro 12 mesi dall’acquisto o dall’ultimazione (questa è l’innovazione rispetto all’art. 67 come modificato dalla legge 80/05);
– sia stato pagato il giusto prezzo.
L’art. 11 del decreto legislativo introduce l’art. 72 bis al R.D. 267/42 e cioè una “normativa speciale” per gli immobili da costruire.
Il contratto si intende sciolto se il promissario acquirente abbia escusso la fideiussione a garanzia della restituzione di quanto versato al costruttore prima che il curatore comunichi la scelta tra esecuzione del contratto o suo scioglimento.
Se invece il curatore vorrà dare esecuzione al contratto, la fideiussione non potrà più essere escussa.

Procedura fallimentare – diritto di prelazione
L’art. 9 del decreto si applica sia alle procedure fallimentari in corso che a quelle future e prevede che se l’immobile è stato consegnato all’acquirente ed utilizzato quale “prima casa” questi avrà il diritto di prelazione nella vendita dell’alloggio in sede di esecuzione.
Il diritto di prelazione potrà essere esercitato anche se è stata escussa la fideiussione (in questo caso si tratta di immobile da costruire) e l’autorità delegata alla vendita dovrà dare comunicazione all’acquirente della determinazione definitiva del prezzo di vendita indicando tutte le condizioni alle quali la vendita sarà conclusa.
Nel caso in cui il prezzo pagato sia inferiore alla somma riscossa a seguito dell’escussione della fideiussione, l’acquirente che si è avvalso del diritto di prelazione dovrà restituire al fideiussore la differenza se l’immobile ha consistenza, caratteristiche e finiture corrispondenti a quelle contrattualmente a suo tempo pattuite.
Per altro questa disposizione appare, come quella relativa ai limiti di esperibilità dell’azione revocatoria fallimentare, di dubbia legittimità costituzionale in quanto limitata alla sola “prima casa” con esclusione sia delle altre abitazioni che degli immobili ad uso non residenziale delineando così una palese disparità di trattamento.
Frazionamento/cancellazione
dell’ipoteca
L’art. 8 del decreto legislativo impone al notaio di non procedere alla stipula dell’atto di compravendita se anteriormente o contestualmente ad esso non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento del titolo per la cancellazione o frazionamento dell’ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull’immobile.

Iscrizione ipoteca/frazionamento
mutuo
L’art. 3 comma 1 lett. n) della legge 210 è relativo al diritto dell’acquirente, di ottenere il frazionamento del mutuo o la cancellazione delle iscrizioni ipotecarie. Questa disposizione, che vale per tutte le compravendite di immobili, è attuata dall’art. 7 del decreto legislativo che ha, a sua volta, modificato l’art. 39 del decreto legislativo n. 385/93 Testo Unico delle leggi in materia bancaria e creditizia. È stato esteso, anche agli immobili in corso di costruzione e non solo a quelli ultimati, purché in grado di essere accatastati dalle singoli porzioni, il diritto del debitore, del terzo acquirente o del promissario acquirente di ottenere la suddivisione del finanziamento ed il frazionamento della relativa ipoteca per la porzione immobiliare acquistata o promessa in acquisto. La banca dovrà provvedere al frazionamento dell’ipoteca ed alla suddivisione del finanziamento entro 90 giorni dalla richiesta o 120 giorni se la richiesta riguarda un finanziamento maggiore di cinquanta quote. Se la banca non provvede il richiedente ha diritto a presentare ricorso al Presidente del Tribunale che può designare un notaio e procedere nella suddivisione.