NUOVA DISCIPLINA DEI FONDI COMUNI DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE NUOVA DISCIPLINA DEI FONDI COMUNI DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE
(Agenzia Entrate, Circ. 5/8/04, n. 38/E)
L’Agenzia delle Entrate, a seguito delle modifiche ed integrazioni apportate al TUIR per effetto dell’attuazione della legge delega (legge n. 80/2003) sulla riforma del sistema fiscale statale, fornisce chiarimenti sul nuovo regime fiscale dei fondi comuni di investimento immobiliare.

Ambito di riferimento del nuovo regime
La nuova disciplina fiscale continua a riferirsi, espressamente, ai fondi comuni di investimento immobiliare definiti quali:
– fondi che investono il proprio patrimonio esclusivamente o prevalentemente in beni immobili, in diritti reali immobiliari e in partecipazioni in società immobiliari (art. 37, TUF).
– fondi istituiti con apporto di beni immobili o diritti reali immobiliari per almeno il 51 per cento da parte dello Stato e degli altri enti pubblici, nonché da società da questi interamente partecipate, per i quali sono state mantenute, anche dopo le ultime modifiche legislative, determinate agevolazioni fiscali (art. 14-bis, legge n. 86/1994).
Ai fini dell’esatta individuazione dei fondi di investimento immobiliare destinatari del regime fiscale risultante dalle nuove modifiche normative, l’Agenzia precisa che ai “vecchi fondi immobiliari” per i quali non sia stata esercitata, entro il 25 novembre 2001, l’opzione per l’applicazione del nuovo regime civilistico e fiscale (art. 5, comma 4, D.L. n. 351/2001) anche dopo i nuovi interventi normativi, continuano ad applicarsi la disciplina tributaria prevista dalla legge istitutiva dei fondi comuni di investimenti immobiliare chiusi (art. 15, legge n. 86/1994).
Le disposizioni fiscali sui fondi comuni di investimento (D.L. n. 351/2001) modificate dalla legge n. 326/2003 si applicano invece ai fondi immobiliari istituiti a partire dal 26 settembre 2001, nonché ai “vecchi fondi immobiliari” per i quali sia stata esercitata l’opzione entro il 25 novembre 2001.

Il regime tributario del fondo immobiliare ai fini delle imposte sui redditi
Il D.L. n. 351/2001 ha eliminato la previsione dell’imposta sostituiva di tipo patrimoniale sul fondo. Resta invece in vigore la disposizione che sancisce la non insorgenza nei confronti dei fondi comuni di investimento immobiliare dei presupposti applicativi dell’IRPEG (ora IRES) e dell’IRAP.
Nei confronti dei fondi di investimento immobiliare non si applicano:
– le ritenute del 12,50 e del 27 per cento (art. 26, commi 2, 3, 3-bis e 5 D.P.R. n. 600/1973);
– la ritenuta del 12,50 per cento sui proventi derivanti dalla partecipazione agli organismi d’investimento collettivo in valori mobiliari di diritto estero. Si tratta dei proventi degli OICVM esteri armonizzati e non.
I fondi immobiliari subiscono, invece, le ritenute a titolo d’imposta o di imposte sostitutive soltanto in occasione della percezione di:
– interessi, premi e altri frutti di titoli obbligazionari emessi da soggetti residenti;
– proventi dei titoli atipici emessi da soggetti residenti e da soggetti non residenti;
– proventi derivanti da accettazioni bancarie;
– proventi derivanti dalla partecipazione ad OICVM soggetti ad imposta sostitutiva del 12,50 o del 5 per cento.
Le ritenute operate sui redditi di capitale percepiti dai fondi immobiliari si considerano a titolo d’imposta.

Il nuovo regime tributario degli apporti ai fini delle imposte dirette e dell’IVA
I fondi immobiliari si caratterizzano per la circostanza che il loro patrimonio può essere costituito o successivamente alimentato, mediante l’apporto prevalente, ma non esclusivo di immobili.
Gli apporti non danno luogo a redditi imponibili ovvero a perdite deducibili, in capo all’apportante, indipendentemente dalla natura giuridica di quest’ultimo e dalla tipologia di attività svolta.
Inoltre, le quote ricevute in cambio dell’apporto mantengono il medesimo valore fiscalmente riconosciuto ai beni anteriormente all’apporto stesso.
Per i fondi immobiliari ad apporto privato si applicano le disposizioni tributarie vigenti per i conferimenti, considerata la comunanza dei profili strutturali tra conferimento e apporto, e l’assenza, nella disciplina di riferimento, di elementi che giustifichino l’applicazione di un differente regime fiscale.

Corrispettivo
In riferimento al criterio di determinazione del corrispettivo in caso di conferimenti o apporti in società o in altri enti, la nuova disciplina definisce corrispettivo conseguito il valore normale dei beni e dei crediti conferiti.
Inoltre è previsto che, se le azioni o i titoli ricevuti sono negoziati in mercati regolamentati italiani o esteri e il conferimento o l’apporto è proporzionale, il corrispettivo non può essere inferiore al valore normale (ossia in base alla media aritmetica dei prezzi rilevati nell’ultimo mese).
Pertanto, nel caso di apporto in un fondo con quote negoziate, si considera come corrispettivo conseguito il maggiore tra il valore normale dei beni conferiti e il valore normale delle quote ricevute, coincidente, quest’ultimo, con la media aritmetica dei prezzi rilevati nell’ultimo mese.
Naturalmente ciò vale per gli apporti a fondi immobiliari effettuati successivamente alla costituzione del fondo, ossia in occasione delle “riaperture”.
Inoltre, il criterio del valore normale dei beni conferiti è l’unico applicabile ai fini della valutazione del corrispettivo in caso di apporti a fondi immobiliari non quotati.

IVA e reverse charge
E’ stato introdotto un particolare regime ai fini IVA per gli apporti di beni immobili ai fondi di investimento immobiliare chiusi.
La nuova disciplina ha introdotto per gli apporti di beni immobili a fondi immobiliari istituiti in Italia, semprechè si tratti di operazioni imponibili ai fini del tributo, il meccanismo di applicazione dell’IVA secondo la tecnica del cosiddetto “reverse charge”.
Dal punto di vista operativo, il soggetto che apporta il bene, per ogni operazione imponibile ai fini dell’applicazione del tributo, deve emettere la relativa fattura senza addebito di IVA.
Tale operazione anche se non determina applicazione dell’imposta in capo al soggetto apportante, è pur sempre un’operazione imponibile (attraverso il meccanismo peculiare del reverse charge) e, quindi, non limita il diritto alla detrazione dell’imposta assolta dall’apportante sugli acquisti.
La fattura deve poi essere integrata dalla SGR con l’indicazione dell’aliquota e dell’imposta e deve essere annotata nel registro delle fatture emesse, entro il mese di ricevimento ovvero anche successivamente, ma comunque entro quindici giorni dal ricevimento e con riferimento al relativo mese.
Lo stesso documento, ai fini della detrazione, deve essere annotato nel registro degli acquisti.
In tal modo l’operazione di apporto fa sorgere in capo al fondo un debito d’imposta per IVA dovuta all’Erario e, nello stesso tempo, un credito di IVA di pari ammontare, immediatamente detraibile all’atto della liquidazione periodica del tributo.
Inoltre ai fini della verifica delle condizioni necessarie per poter richiedere il rimborso dell’eccedenza di imposta detraibile risultante dalla dichiarazione annuale dell’IVA, le cessioni sono considerate operazioni imponibili.

Il nuovo regime tributario dei proventi conseguiti dai partecipanti ai fondi immobiliari
Il D.L. n. 326/2003, eliminando l’applicazione dell’imposta patrimoniale dell’1 per cento sul fondo, ha coerentemente modificato il regime fiscale dei partecipanti.
E’ stata introdotta una ritenuta del 12,50 per cento che la società di gestione del fondo deve operare sui proventi derivanti dalla partecipazione a fondi comuni d’investimento immobiliare. Tale ritenuta si applica sull’ammontare dei proventi riferibili a ciascuna quota, risultanti dai rendiconti periodici distribuiti in costanza di partecipazione, nonché sulla differenza tra il valore di riscatto o di liquidazione delle quote ed il costo di sottoscrizione o acquisto.
Il costo di sottoscrizione o acquisto è documentato dal partecipante.
La ritenuta è a titolo d’acconto o a titolo di imposta a seconda della natura del soggetto che percepisce i proventi.
In particolare è a titolo di acconto nei confronti di:
– imprenditori individuali, se le partecipazioni sono relative all’impresa commerciale;
– società in nome collettivo, in accomandita semplice ed equiparate;
– società per azioni e in accomandita per azioni, società a responsabilità limitata, società cooperative e di mutua assicurazione residenti nel territorio dello Stato; enti pubblici e privati diversi dalle società, residenti nel territorio dello Stato che hanno per oggetto principale ed esclusivo l’esercizio di attività commerciali;
– stabili organizzazioni nel territorio dello Stato delle società e degli enti.
La ritenuta è applicata, invece, a titolo d’imposta nei confronti di tutti gli altri soggetti.
Non è invece operata sui proventi percepiti dai fondi pensione e dagli organismi d’investimento collettivo del risparmio istituiti in Italia e disciplinati dal TUF.
Pertanto per tali soggetti, i proventi derivanti dalla partecipazione a fondi immobiliari saranno computati nel risultato di gestione assoggettato ad imposta sostitutiva, rispettivamente del 12,50 o del 5 per cento, e dell’11 per cento.

Il regime dei proventi percepiti da soggetti non residenti
Ai fini dell’esenzione dei proventi percepiti dai soggetti non residenti (art. 7, comma 3, D.L. n. 351/2001), questi ultimi devono autocertificare la loro residenza in Paesi che consentono un adeguato scambio di informazioni, nonché il periodo di possesso delle quote.
Il regime di non imponibilità è esteso agli enti o organismi internazionali costituiti in base ad accordi internazionali resi esecutivi in Italia; ai cosiddetti “investitori istituzionali esteri”, ancorché privi di soggettività tributaria, e sempre che siano costituiti in Paesi che consentono un adeguato scambio di informazioni; alle Banche centrali o organismi che gestiscono anche le riserve ufficiali dello Stato.

La decorrenza della nuova disciplina ed il regime transitorio
I proventi di ogni tipo percepiti o iscritti in bilancio in data successiva al 31 dicembre 2003, ma riferiti a periodi di attività dei fondi chiusi fino al 31 dicembre 2003, risulteranno assoggettati alla vecchia disciplina (art. 7 D.L. n. 351/2001) e non subiranno, dunque, alcuna imposizione se conseguiti in relazione a partecipazioni assunte al di fuori dell’esercizio di imprese commerciali. Diversamente, se assunti nell’esercizio di imprese commerciali, concorreranno a formare il reddito d’impresa del sottoscrittore, salvo il diritto al credito di imposta.
Dalle plusvalenze e minusvalenze fiscalmente rilevanti, derivanti da partecipazioni non relative ad imprese commerciali, e percepite a decorrere dal 1° gennaio 2004, vanno scomputate le plusvalenze e le minusvalenze maturate fino al 31 dicembre 2003.
Queste ultime, infatti, in quanto componenti reddituali correlate all’imposta patrimoniale sostitutiva dell’1 per cento dovuta fino a tutto il 2003, restano assoggettate al regime tributario dei partecipanti (art. 7, D.L. n. 351/2001).

Il diritto al rimborso, per l’anno 2003, per i proventi percepiti da soggetti non residenti
Per il 2003 è stato riconosciuto il diritto dei soggetti non residenti che hanno conseguito proventi derivanti dalla partecipazione ai fondi immobiliari, nonché plusvalenze realizzate mediante la loro cessione o rimborso, di richiedere il pagamento di una somma pari all’1 per cento del valore delle quote, proporzionalmente riferito al periodo di possesso rilevato in ciascun periodo di imposta.
Al riguardo, l’Agenzia delle Entrare ha precisato che tale delimitazione si coordina con il meccanismo previsto dalla norma per il pagamento delle somme spettanti, ovvero lo scomputo dall’imposta sostitutiva dovuta dalle società di gestione. Infatti, il versamento dell’imposta sostitutiva applicata sull’ammontare del valore netto contabile del fondo verrà effettuato per l’ultima volta, con riferimento all’anno di imposta 2003, entro il 20 febbraio 2004.
In ogni caso il rimborso potrà essere conseguito solo con riferimento ai proventi riferiti a periodi di imposta nei quali ha trovato applicazione la predetta disciplina.
Destinatari del diritto al rimborso sono i soggetti non residenti.
Anche i sottoscrittori non residenti di fondi immobiliari, ai fini del rimborso dell’1 per cento del valore delle quote, dovranno porre in essere i seguenti adempimenti:
– autocertificare la residenza in Paesi che consentono un adeguato scambio di informazioni e che non siano inclusi nella cosiddetta “black list”;
– depositare le quote presso un intermediario residente in Italia che attesti il periodo di possesso.

Quantificazione del rimborso
Con riferimento alla quantificazione del rimborso spettante, è riconosciuto il diritto al pagamento di una somma pari all’1 per cento del valore delle quote, proporzionalmente riferito al periodo di possesso rilevato in ciascun periodo di imposta.
In ogni caso, il valore delle quote è rilevato proporzionalmente al valore netto del fondo sul quale è stata assolta l’imposta sostitutiva.
Nella determinazione dell’importo da rimborsare al sottoscrittore non residente, la società di gestione, facendo riferimento al valore contabile del fondo su cui ha applicato l’imposta sostitutiva, dovrà evidenziare il valore delle quote, avendo riguardo al periodo di effettivo possesso di esse in ciascun periodo di imposta.
Nel caso di possesso della quota per un periodo inferiore all’anno, la società di gestione dovrà ragguagliare il valore rilevato a fine esercizio, ai giorni per i quali se ne è avuto l’effettivo possesso nell’anno.