INTERESSI PASSIVI PAGATI SUI MUTUI IPOTECARI PER LA PRIMA CASA INTERESSI PASSIVI PAGATI SUI MUTUI IPOTECARI PER LA PRIMA CASA
(Ministero finanze – Ag. Entrate – Comunicato stampa 2/8/01)
L’Agenzia delle Entrate ha illustrato le novità che riguardano la detrazione d’imposta per gli interessi passivi sui mutui ipotecari stipulati per acquistare l’abitazione principale.
Con la legge finanziaria per il 2001 (art. 2, comma 1, legge n. 388/2000) sono state infatti modificate le condizioni per utilizzare questa detrazione d’imposta:
– passa da sei mesi ad un anno il periodo entro il quale  l’acquirente deve adibire ad abitazione principale  l’immobile che ha acquistato;
– passa da sei mesi ad un anno il periodo massimo che può  intercorrere tra la stipula del contratto di mutuo e  l’acquisto dell’immobile.
Inoltre, secondo la nuova disciplina la detrazione spetta:
– dalla data in cui l’immobile è adibito ad abitazione  principale e comunque entro due anni dall’acquisto, se  l’immobile è oggetto di lavori di ristrutturazione  edilizia, comprovati dalla relativa concessione edilizia  o da un atto equivalente;
– anche nel caso di acquisto di un immobile locato se,  entro tre mesi dall’acquisto, l’acquirente notifica al  locatario l’atto d’intimazione di licenza o di sfratto  per finita locazione e se, entro un anno dal rilascio,  l’immobile è adibito ad abitazione principale:
1 al contribuente acquirente e intestatario del contratto di mutuo, anche se l’immobile viene adibito ad abitazione principale di un familiare;
2 non solo se il contribuente trasferisce la propria dimora per motivi di lavoro ma anche se la trasferisce in istituti di ricovero o sanitari, a condizione che l’immobile non sia affittato;
3 in caso di mutuo ipotecario intestato a entrambi i coniugi, in relazione ad entrambe le quote, al coniuge che ha l’altro fiscalmente a carico. Si tratta di una grande novità poiché precedentemente non era consentito in nessun caso di trasferire la detrazione relativa agli interessi agli altri intestatari del mutuo. Questa agevolazione si applica a prescindere dalla data di stipula del mutuo.
La detrazione spetta al contribuente acquirente e intestatario del contratto di mutuo anche se l’immobile acquistato viene adibito ad abitazione principale di un familiare. Per la nozione di familiare occorre far riferimento alla disposizione contenuta nel TUIR (art. 5, comma 5) che considera familiari, per le imposte sui redditi: il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado.
Nel caso di separazione legale anche il coniuge separato, finché non intervenga la sentenza di divorzio, rientra tra i familiari. In caso di divorzio, al coniuge che ha trasferito la propria dimora abituale spetterà comunque il beneficio della detrazione, per la quota di spettanza, se presso l’immobile acquistato hanno la propria dimora abituale i suoi familiari (ad esempio i figli). Tra i familiari non è ricompreso, in tal caso, l’ex coniuge.
Per poter fruire della detrazione è necessario che il contribuente intestatario del mutuo ipotecario sia anche proprietario dell’immobile.
La detraibilità spetta anche se l’immobile su cui risulta iscritta l’ipoteca non coincide con quello acquistato ed adibito ad abitazione principale.
La detrazione spetta esclusivamente al proprietario dell’immobile. Se un contribuente stipula un mutuo per finanziare l’acquisto di un immobile da parte di un familiare (ad esempio un genitore che contrae un mutuo per finanziare l’acquisto di un immobile da parte del figlio) non potrà usufruire della detrazione.
La legge finanziaria per l’anno 2001 ha prolungato da sei mesi ad un anno il periodo massimo:
– entro il quale è necessario adibire l’immobile  acquistato ad abitazione principale dell’acquirente o dei  suoi familiari;
– che può intercorrere tra l’acquisto dell’immobile e la  data di stipula del contratto di mutuo.
In entrambi i casi, il termine di un anno indicato dal legislatore, in contrapposizione al precedente termine di sei mesi, deve intendersi riferito ad un periodo di dodici mesi.
La norma prevede che la detrazione per interessi passivi pagati sui mutui ipotecari contratti per l’acquisto di un immobile locato spetta a condizione che il nuovo proprietario notifichi al conduttore, entro tre mesi dall’acquisto, l’atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e che entro un anno dal rilascio dell’immobile questo sia adibito ad abitazione principale. Tale previsione considera esclusivamente l’ipotesi di sfratto per finita locazione e non per morosità. Se l’immobile è rilasciato prima della scadenza del contratto di locazione, il proprietario stesso o i suoi familiari dovranno stabilirvi la propria dimora abituale entro dodici mesi dalla data del rilascio.
La legge finanziaria 2001 non ha modificato l’ammontare degli interessi su cui calcolare la detrazione. Per i contratti stipulati dal 1993, l’importo massimo è di lire 7 milioni da ripartire tra gli intestatari del contratto stesso.
Nel caso in cui l’immobile acquistato sia oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia, per individuare la categoria di opere per le quali spetta la detrazione, dalla data in cui l’unità immobiliare è adibita a dimora abituale, e comunque entro due anni dall’acquisto, è necessario far riferimento alla legge n. 457 del 1978 (articolo 31, comma 1, lettera d). Tale legge individua come interventi di ristrutturazione edilizia quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad organismi edilizi in tutto o in parte diversi dai precedenti: il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio; l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. La detrazione non spetta per opere diverse, ad esempio per lavori di manutenzione straordinaria. La detrazione spetta nel caso in cui non è possibile stabilire la dimora abituale nell’immobile entro due anni dall’acquisto a causa del comune che non rilascia, in tempo utile, le abilitazioni amministrative richieste (estensione del principio contenuto nel decreto ministeriale n. 331 del 1999).
Il contribuente perde il diritto alla detrazione dall’anno successivo a quello in cui l’immobile non è più adibito ad abitazione principale. Se il contribuente torna ad utilizzare l’immobile come abitazione principale in anni successivi, la detrazione spetta per le rate pagate dal momento in cui l’immobile torna ad essere l’abitazione principale. La continuità non è un requisito richiesto per usufruire della detrazione.
La nuova disciplina, entrata in vigore il 1° gennaio 2001, ha prolungato da sei mesi ad un anno il periodo entro il quale adibire l’immobile acquistato ad abitazione principale per poter fruire della detrazione. La detrazione spetta anche per i mutui stipulati nell’anno 2000 se al 31 dicembre 2000 non è già decorso il termine semestrale stabilito dalla disposizione precedentemente in vigore.