IMMOBILI DIRITTO ALL’INDENNITA’ PER PERDITA DELL’AVVIAMENTO COMMERCIALE IMMOBILI DIRITTO ALL’INDENNITA’ PER PERDITA DELL’AVVIAMENTO COMMERCIALE
(Cass. civ, sez. III, Sent. 26/10/01, n.13291)

Il diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, al pari del diritto di prelazione e di riscatto, spetta al conduttore di immobile urbano con destinazione non abitativa, sempre che egli vi eserciti un’attività produttiva o commerciale a contatto diretto con il pubblico, sia pure come contitolare o consocio di una società di persone della relativa impresa cui partecipino anche soggetti estranei alla titolarità del rapporto locativo.

Cass. civ., sez. III, Sent. 26 ottobre 2001, n. 13291
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso in data 30.7.1996 al Pretore di Cagliari, Cixi Francesco, premesso di aver condotto in locazione un immobile di proprietà di Angius Vincenzina per esercitarvi la propria attività di agente di commercio, comportante – a suo dire – contratti diretti col pubblico dei consumatori, dedusse che il rapporto era cessato e chiese determinarsi l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale. La Angius contestò il fondamento della domanda, sostenendo che al momento della cessazione del rapporto l’agenzia commerciale non era più gestita dal Cixi, ma dalla s.a.s. Cixi rappresentanze. Con sentenza del 27.11.1997 il Pretore rigettò la domanda, osservando che l’indennità di avviamento non competeva al Cixi sia perché prima della cessazione del rapporto locativo egli aveva cessato di esercitare la sua attività, sia perché questa non comportava contatti diretti col pubblico dei consumatori. Il Cixi ha proposto appello “in proprio e nella sua qualità di amministratore della Cixi rappresentanze s.a.s.”. Con sentenza del 22.10.1998 il Tribunale di Cagliari ha confermato la sentenza del Pretore, osservando:
1) che l’appello proposto dal Cixi in proprio era privo di fondamento perché al momento della cessazione della locazione il Cixi non esercitava più la sua attività nell’immobile locato, essendo stata tale attività rilevata dalla società;
2) che l’appello proposto dalla Cixi rappresentanza s.r.l., in persona del suo amministratore Cixi, era inammissibile perché la società non aveva partecipato al primo grado di giudizio. Per la cassazione di questa sentenza il Cixi ha proposto ricorso sulla base di quattro motivi illustrati anche da memoria. Angius Vincenzina ha resistito con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE
Col secondo motivo, che per antecedenza logica va previamente esaminato, il ricorrente denunzia violazione dell’art. 36 della legge 27.7.1978, n. 392 in relazione all’art. 2318 cod. civ. Lamenta che il Tribunale gli abbia denegato la indennità di avviamento solo perché nel corso della locazione egli, pur conservando la qualità del conduttore, aveva cessato di esercitare la sua attività in forma individuale ed aveva iniziato ad esercitarla quale socio accomandatario di una società di accomandita semplice. La doglianza è fondata. E’ ormai consolidato l’orientamento della giurisprudenza di legittimità, secondo cui il diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, ai sensi dell’art. 34 della legge sull’equo canone, al pari del diritto di prelazione e di riscatto (artt. 38 e 39 legge cit.) spetta al conduttore di immobile urbano con destinazione – come nella specie – non abitativa, sempre che egli vi eserciti un’attività produttiva o commerciale a contatto diretto con il pubblico, sia pure come contitolare o consocio di una società di persone cui partecipino anche soggetti estranei alla titolarità del rapporto locativo (Cass. 19.12.1996 n. 11363; Cass. 22.7.1997, n. 6410; Cass. 23.2.1991 n. 1956; Cass. 30.5.1996 n. 5009). Il Tribunale, avendo erroneamente scisso (per quanto si è detto) la posizione del socio conduttore da quella della società ed avendo per questo affermato che la indennità di avviamento non competeva al primo perché aveva cessato di esercitare la sua attività in forma individuale, è effettivamente incorso nella denunziata violazione di legge.
L’accoglimento del motivo testé esaminato rende superflui sia l’esame del primo motivo (con cui il ricorrente prospetta in termini scarsamente comprensibili una violazione del contraddittorio, che nel giudizio pretorile avrebbe avuto luogo in pregiudizio della società, la quale, sia detto per inciso, essendo rimasta estranea al procedimento di primo grado, non avrebbe potuto considerarsi destinataria della relativa decisione), che appare assorbito, sia l’esame del terzo e del quarto motivo, che appaiono anch’essi assorbiti, in quanto, riguardando il governo e la valutazione delle prove, trattano questioni che dovranno essere nuovamente esaminate dal giudice del rinvio.
L’impugnata sentenza va, dunque, cassata, con rinvio alla Corte d’appello di Cagliari, che si uniformerà al principio di diritto innanzi enunciato e provvederà anche alla liquidazione delle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.
La Corte di Cassazione accoglie il ricorso per quanto di ragione. Cassa la impugnata sentenza e rinvia, anche per la liquidazione delle spese, alla Corte d’Appello di Cagliari.