AGEVOLAZIONI PRIMA CASA – ACQUISTO DI UN BENE DA RISTRUTTURARE AGEVOLAZIONE PER GLI INTERVENTI DI RECUPERO SUI FABBRICATI – INDICAZIONE SEPARATA IN FATTURA DEI COSTI DI RISTRUTTURAZIONE
(Ministero finanze, Ris. 11/5/01,n. 63/E)

Il Ministero delle finanze ha esaminato le implicazioni sul regime IVA per le cooperative edilizie dell’agevolazione per gli interventi di ristrutturazioni edilizie, introdotta dalla legge finanziaria 1998 (art.1, legge n.449/1997, Circ. n. 57/E e n. 121/E del 1998).
L’agevolazione consiste nella possibilità di usufruire di una detrazione ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche (nella misura del 41% per gli anni 1998 e 1999 e del 36% dal 1° gennaio 2000) del costo sostenuto per gli interventi di manutenzione (straordinaria e ordinaria), restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia su unità immobiliari, destinate ad abitazione e parti comuni di condomini.
Hanno diritto a fruire dell’agevolazione anche i soci di cooperative, sia a proprietà divisa, in quanto possessori dell’immobile, che a proprietà indivisa, in quanto detentori dell’immobile.
Il Ministero è stato chiamato a risolvere il quesito circa i riflessi in materia di imposta sul valore aggiunto degli adempimenti procedurali richiesti per il riconoscimento della detrazione e, in particolare, per ciò che concerne la separata indicazione in fattura della frazione di costo di acquisto del fabbricato imputata a ciascun socio, rispetto al corrispettivo riferito alle effettive spese di ristrutturazione.
Secondo le Finanze le innovazioni procedurali richieste per il riconoscimento della detrazione IRPEF non interferiscono con la specifica disciplina IVA dettata per agevolare l’attività svolta dalle cooperative d’abitazione.
La disciplina dell’IVA, infatti, prescindendo dal tipo d’intervento effettuato (di recupero o nuova costruzione), fa riferimento al corrispettivo rappresentato dal valore d’assegnazione dell’abitazione, assoggettato a fatturazione contestualmente alla stipula dell’atto pubblico d’assegnazione in proprietà della stessa abitazione o, nel caso d’assegnazione in godimento, all’atto del pagamento dei canoni periodici.
L’indicazione separata in fattura della quota parte di spese sostenute per la ristrutturazione non determina un’autonoma rilevanza agli effetti dell’IVA di tali spese, ma risponde all’esigenza di determinare correttamente la detrazione riconosciuta al socio assegnatario.
Attività delle cooperative di abitazione La realizzazione di programmi edilizi che abbiano per oggetto la costruzione o l’acquisto e il successivo recupero di immobili già esistenti costituisce la finalità principale cui è diretta l’attività delle cooperative di abitazione, a fronte della quale esse percepiscono un unico corrispettivo rappresentato dal valore di assegnazione dell’abitazione.
Tale corrispettivo, ai fini IVA, va assoggettato a fatturazione al momento della stipulazione dell’atto pubblico, momento in cui avviene il trasferimento della proprietà dell’immobile dalla cooperativa ai soci assegnatari.
Infatti, per quanto concerne le assegnazioni in proprietà di case di abitazione, effettuate nei confronti dei soci dalla cooperativa edilizia, l’operazione si considera effettuata ai fini dell’IVA alla data del rogito notarile con cui la proprietà è trasferita al socio.
La norma ha carattere agevolativo in quanto tutti gli acconti versati dal socio durante la costruzione e, in ogni modo, prima della data del rogito notarile sono irrilevanti agli effetti del tributo, perciò non comportano, a carico della cooperativa, obblighi di fatturazione, di versamento dell’imposta e di esercizio della rivalsa.
Per le assegnazioni in godimento d’alloggi a favore di soci di cooperative a proprietà indivisa, invece, il momento in cui l’operazione assume rilevanza agli effetti dell’IVA, coincide, secondo le regole generali, con quello del pagamento dei canoni periodici di godimento.
La base imponibile delle assegnazioni in favore dei propri soci d’alloggi, adibiti ad abitazione principale, costruiti su aree in proprietà, da parte di enti pubblici territoriali, è costituita dal 70 per cento del costo degli alloggi medesimi se non superiore a quello stabilito dal Comitato per l’edilizia residenziale.
Per la parte eccedente, l’IVA si applica invece sull’intera somma.
Per quanto concerne, invece, le assegnazioni in favore dei propri soci d’alloggi, costruiti su aree in diritto di superficie, la base imponibile è ridotta al 50 per cento del costo degli stessi. Anche in tale ipotesi se il costo supera quello stabilito dal Comitato per l’edilizia residenziale, per la parte eccedente il tributo si applica su tutta la differenza.
La circostanza per cui la cooperativa abbia costruito ovvero acquistato e successivamente ristrutturato l’immobile assegnato al socio non ha alcuna influenza nell’applicazione dell’IVA, per la cui determinazione occorre, invece, considerare l’ammontare complessivo del corrispettivo d’assegnazione indicato nel rogito notarile o del canone di godimento, a prescindere dalle voci che concorrono a formarlo.
Ciò che rileva agli effetti dell’IVA è, infatti, unicamente il corrispettivo della prestazione contrattuale, rappresentata dall’alienazione dell’abitazione prenotata ed assegnata al socio o concessa in godimento allo stesso.
Le innovazioni procedurali richieste per il riconoscimento della detrazione IRPEF si pongono, invece, su un diverso ambito oggettivo e temporale rispetto alla disciplina IVA.
Ai fini della detrazione delle spese sostenute per gli interventi di recupero edilizio è rilevante, infatti, avere riguardo al loro effettivo pagamento. Questo, per i soci di cooperative, avviene generalmente prima dell’emissione della fattura che, per espressa previsione di legge, è rimandata al momento del rogito notarile.
Invero, il diritto alla detrazione deriva dall’obbligo, da parte del socio, di dichiarare ai fini IRPEF il reddito dell’unità immobiliare già a decorrere dalla data di assegnazione provvisoria della stessa e quindi prima della stipula dell’atto di vendita.