CHIARIMENTI IN MATERIA DI 36% E DI FISCALITÀ’ IMMOBILIARE – CIRCOLARE MINISTERIALE CHIARIMENTI IN MATERIA DI 36% E DI FISCALITÀ’ IMMOBILIARE – CIRCOLARE MINISTERIALE

Con la circolare 12 maggio 2000, n.95/E “Videoconferenza modello 730/2000. Risposte a quesiti vari”, il Ministero delle finanze ha fornito importanti chiarimenti sull’applicazione della detrazione IRPEF delle spese di recupero degli immobili residenziali (cd 36%), nonché su altre problematiche direttamente interessanti la fiscalità immobiliare.

Spese per interventi di recupero del
patrimonio edilizio
Con riferimento alla detrazione IRPEF del 36% di cui all’art.1 della legge n.449/97, come modificata dall’art.6 della legge n.488/99, il Ministero chiarisce che:
– per gli interventi sulle parti comuni condominiali il limite di lire 150 milioni assume un rilievo autonomo rispetto agli interventi sulle singole unità immobiliari;
– chi ha eseguito lavori nel 1998 richiedendo i benefici di legge ma non ha indicato nella dichiarazione presentata nel 1999 l’importo delle spese sostenute e il numero delle rate prescelte (5 o 10), può usufruire dell’agevolazione a partire dalla seconda rata (dichiarazione 2000), mentre per la prima rata è necessario inoltrare la richiesta di rimborso;
– sono da considerarsi validi anche i bonifici bancari di pagamento dei lavori privi dell’indicazione nella causale degli estremi della legge 449/97, purché il contribuente sia in grado di dimostrare che le spese sono state sostenute nei limiti previsti dalla legge;
– la detrazione IRPEF si cumula con l’eventuale contributo concesso per le zone terremotate ai sensi dell’art.12, comma 2 della legge 449/97 (contributo pari all’IVA pagata a titolo di rivalsa per la ricostruzione degli edifici danneggiati). E’ invece necessario scomputare dall’importo detraibile gli ulteriori contributi ricevuti ad altro titolo;
– nell’ipotesi di proseguimento di lavori iniziati nell’anno precedente non è necessario inoltrare una nuova comunicazione al Centro di servizio delle imposte;
– risultano detraibili anche le spese sostenute per l’acquisto di materiali nella Repubblica di San Marino. In tal caso non rileva la mancata esposizione dell’IVA in fattura in quanto tale cessione è soggetta alla disciplina fiscale nel Paese cedente;
– per quanto riguarda l’acquisto del box pertinenziale il Ministero conferma che sono detraibili le sole “spese di realizzazione del box” . Implicitamente viene chiarito che i benefici si applicano anche nell’ipotesi in cui, con un unico atto notarile, si acquista contemporaneamente l’abitazione e il box pertinenziale;
– ai fini dell’agevolazione è necessario che il bonifico ed il modulo siano stati presentati anche per il contribuente cui è intestata la fattura;
– rientrano tra le spese detraibili anche quelle sostenute prima dell’invio della comunicazione al Centro di servizio e alla ASL per l’acquisto di materiali, a condizione che gli stessi siano pagati con bonifico bancario e che i lavori siano iniziati dopo l’invio delle suddette comunicazioni;
– in caso di decesso del contribuente che ha richiesto la detrazione IRPEF, questa si trasmette agli eredi proporzionalmente alla quota di eredità spettante. Qualora il contribuente sia deceduto nel 1999, il diritto alla detrazione è direttamente fruibile dagli eredi pro quota a partire dal medesimo anno;
– il trasferimento del diritto alla detrazione avviene solo qualora il fabbricato sia interamente ceduto e non anche se lo stesso viene trasferito parzialmente (es. per metà al coniuge);
– in sede di dichiarazione dei redditi 2000 (anno 1999), la detrazione compete al soggetto che possedeva l’immobile alla fine del periodo di imposta 1999. Da ciò consegue che nell’ipotesi di cessione di un immobile posto in essere nel 2000, per il 1999 la detrazione compete al venditore;
– ai fini della determinazione degli importi detraibili per spese condominiali occorre far riferimento ai pagamenti effettuati nell’anno con bonifico bancario dall’amministratore. La detrazione per i singoli condomini compete, nei limiti delle rispettive quote, in relazione alle somme versate al condominio entro il termine di presentazione della dichiarazione in cui si richiede la detrazione, e, pertanto, anche se tali versamenti vengono eseguiti posticipatamente rispetto alla data di effettuazione del bonifico.

Interessi passivi sui mutui contratti
per l’acquisto di immobili
Ai fini della detraibilità del 19% degli interessi passivi contratti per l’acquisto della 1 casa viene chiarito che:
– sono indetraibili gli interessi dipendenti da contratto di mutuo stipulato oltre sei mesi dopo il rogito di acquisto;
– l’estinzione del vecchio mutuo e la stipula di uno nuovo per la quota capitale residua non fa venire meno il diritto alla detrazione degli interessi passivi anche se il soggetto mutuante è diverso dall’originario;
– sono detraibili anche le spese notarili (onorario e spese di iscrizione e cancellazione di ipoteca) connesse alla stipula del contratto di mutuo;
– ai fini della detrazione l’immobile deve essere provvisto della dichiarazione di abitabilità rilasciata dal comune.

Interessi passivi su mutui contratti
per la costruzione e la ristrutturazione
edilizia della prima casa
Viene precisato che la detrazione IRPEF degli interessi passivi dipendenti da mutui contratti per la costruzione della abitazione principale (art.13 bis, comma 1 ter del TUIR) si applica anche per i mutui stipulati per l’esecuzione di interventi di ristrutturazione edilizia (art.31, comma 1, lett. d della legge n.457/78) e nell’ipotesi in cui l’intervento riguardi un fabbricato rurale da adibire ad abitazione principale del coltivatore diretto.

Reddito da fabbricati
In materia di determinazione del reddito da fabbricati la circolare precisa che:
– nel caso in cui sia rilasciata una concessione edilizia per demolizione e ricostruzione di fabbricato, tale fabbricato non è soggetto all’IRPEF fino al termine previsto nella concessione per l’ultimazione dei lavori di ricostruzione, a condizione che lo stesso non sia utilizzato;
– in presenza di canoni di locazione percepiti in anni successivi rispetto al periodo di imposta in cui gli stessi dovevano essere dichiarati se fossero stati regolarmente corrisposti dal conduttore, tali somme devono essere assoggettate a tassazione separata ai sensi dell’art.16, comma 1, lett. n-bis del TUIR. Il beneficio si applica solo se lo stato di morosità del conduttore risulta dal provvedimento giudiziale di convalida di sfratto;
– ai fini IRPEF, la notifica della rendita catastale nel corso dell’anno produce effetto per la determinazione del reddito del fabbricato a partire dal medesimo periodo d’imposta (es. rendita notificata nel fabbricato 2000, con effetto dal 1 gennaio 2000).

Credito di imposta per il riacquisto
della prima casa
Il credito di imposta per il riacquisto della prima casa, introdotto dal 1 gennaio 1999 dall’art.7 della legge 448/98 (credito di imposta pari all’VA o all’imposta di registro corrisposta per il primo acquisto) si applica anche nell’ipotesi di permuta di fabbricati.
Se nella permuta una delle due cessioni è soggetta ad IVA, il credito è pari all’IVA o all’imposta di registro corrisposta dal soggetto che effettua l’operazione. Qualora, invece, la permuta riguardi il trasferimento di due fabbricati con l’applicazione della sola imposta di registro (in tal caso l’imposta è determinata sulla base del valore del bene che da luogo alla maggiore imposta, art.43 DPR 131/86), l’ammontare del credito è determinato ripartendo l’imposta corrisposta in proporzione alla base imponibile di ciascuno dei due beni oggetto di permuta.

Circolare del Ministero delle finanze 12 maggio 2000, n.95/e (estratto)

oggetto: videoconferenza modello 730/2000. risposta a quesiti vari

2 Spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio
2.1 Spese per le quali spetta la detrazione del 41%
2.1.1 Interventi di recupero su più immobili – limite di 150 milioni -rilevanza per ciascun intervento

D. Un proprietario di due appartamenti ha presentato al centro di servizio tre modelli del 41%: uno per il primo appartamento, uno per il secondo appartamento, uno per le parti comuni (rifacimento tetto e recinzione), tenendo distinte le relative fatture con bonifici. Considerato che sul primo appartamento ha sostenuto spese per Lire 150.000.000, sul secondo Lire 80.000.000 e sul terzo Lire 30.000.000 è corretto detrarre la somma dei tre importi?
R. Nel caso di spese sostenute per interventi di recupero del patrimonio edilizio per più unità abitative, ed eventualmente per le parti comuni, il limite di 150 milioni va riferito alla persona fisica e alla singola unità immobiliare, come affermato nella C.M. 57/E del 1998. Inoltre, gli interventi sulle parti comuni assumono rilievo autonomo, ai fini del limite di 150 milioni, rispetto agli interventi sulle singole unità immobiliari. Pertanto, in relazione al quesito posto, si osserva che il contribuente può portare in detrazione le spese sostenute per tutti e tre gli interventi, avendo però cura di indicare gli importi distintamente nella sezione terza del Quadro E del Mod. 730/2000.

2.1.2 Spese per recupero del patrimonio edilizio non portate in detrazione nell’anno in cui sono state sostenute
D. Un contribuente che nel 1998 ha sostenuto spese per il recupero del patrimonio edilizio adempiendo a tutti gli obblighi previsti dalla legge per ottenere la detrazione e nella dichiarazione del 1999 per i redditi del 1998 non ha portato in detrazione la spesa, può portarla in detrazione nella dichiarazione del 2000 per i redditi del 1999 partendo dalla seconda rata (e quindi ottenendo il rimborso di una rata in meno rispetto al previsto)?
R. Nell’ipotesi in cui il contribuente che ha eseguito lavori di ristrutturazione nel corso dell’anno 1998, pur ottemperando agli obblighi previsti ai fini della fruizione della detrazione d’imposta del 41%, non ha presentato la dichiarazione dei redditi relativa al 1998 essendone esonerato, ovvero non ha indicato nella dichiarazione dei redditi presentata l’importo delle spese sostenute ed il numero delle rate prescelte, può usufruire dell’agevolazione relativamente alla seconda rata presentando la dichiarazione dei redditi relativa al 1999, indicando il numero della rata nella corrispondente casella relativa all’opzione tra le 5 o le 10 rate. Per quanto riguarda il recupero della detrazione d’imposta della prima rata, il contribuente può inoltrare richiesta di rimborso agli Uffici finanziari secondo le modalità ordinarie di cui all’articolo 38 del DPR n. 602 del 1973.

2.1.3 Detrazione del 41% – bonifico non riportante gli estremi di legge -condizioni di detraibilità
D. E’ possibile beneficiare della detrazione nel caso in cui il contribuente, pur avendo ottemperato a tutti gli adempimenti, si accorge ora che l’istituto di credito non ha riportato nel bonifico gli estremi della legge che da diritto alla detrazione del 41%
R. Qualora il contribuente non abbia riportato nel bonifico bancario i riferimenti normativi della legge n. 449 del 1997, può ugualmente usufruire della detrazione del 41%, sempre che sia in grado di dimostrare che le spese siano state sostenute nel rispetto delle condizioni e nei limiti ivi previsti.

2.1.4 Contributi ai terremotati umbri per interventi di recupero
D. I terremotati umbri che usufruiscono della detrazione del 41% per la ristrutturazione della loro abitazione e per i quali lo Stato ha stanziato un contributo (ricevuto in minima parte), come si devono comportare? Devono considerare la spesa dedotti i contributi già ricevuti; quando riceveranno la parte restante, in che modo devono tenerne conto nel redigere la loro dichiarazione dei redditi?
R. L’art. 12, comma 2 della legge 27 dicembre 1997, n. 449, ha stabilito che il contributo eventualmente concesso ai soggetti danneggiati dagli eventi sismici verificatisi nelle regioni Umbria e Marche, corrispondente all’ammontare dell’IVA pagata a titolo di rivalsa per gli interventi di riparazione o ricostruzione degli edifici danneggiati non preclude il diritto a fruire della detrazione del 41%; pur in presenza di tale contributo le spese si considerano interamente rimaste a carico del contribuente. In tale evenienza non rileva una corresponsione del contributo successiva alla fruizione del beneficio della detrazione.
In altre ipotesi di erogazione di contributi o sovvenzioni per l’esecuzione di tali interventi di recupero, i contributi devono essere sottratti interamente dalle spese sostenute prima di effettuare il calcolo della detrazione. Qualora i contributi in questione siano erogati in un periodo d’imposta successivo a quello in cui il contribuente fruisce della detrazione, tali somme vanno assoggettate a tassazione separata, secondo quanto disposto dall’art. 16, comma 1, lett. n-bis), del TUIR.

2.1.5 Lavori realizzati in più anni – comunicazione di inizio lavori
D. Alcuni Uffici delle Entrate provinciali asseriscono che è indispensabile presentare una ulteriore dichiarazione di inizio lavori qualora le opere di recupero proseguano in anni successivi a quello in cui sono iniziate. Si domanda se l’interpretazione di questi Uffici sia corretta.
R. Nell’ipotesi di lavori che proseguono nell’anno successivo a quello di invio del modello di comunicazione non è necessario inoltrare una nuova comunicazione, sempre che si tratti del completamento delle opere già avviate.
Qualora si tratti di ulteriori interventi, per i quali è richiesta una nuova denuncia di inizio attività, concessione o autorizzazione edilizia, il contribuente dovrà inviare un nuovo modello di comunicazione ed allegare la relativa documentazione.

2.1.6 Interventi di recupero – materiali acquistati nella Repubblica di San marino – detraibilità
D. Come ci si deve comportare nel caso in cui i materiali per le opere di risanamento o di recupero siano stati acquistati nella Repubblica di San Marino, e nella fattura non sia esposta I’IVA?
R. La detrazione compete per le spese sostenute dal contribuente nell’anno d’imposta ed effettivamente rimaste a carico purché i relativi pagamenti siano effettuati attraverso bonifico bancario, salvo le ipotesi espressamente previste. Il contribuente è tenuto a conservare e a trasmettere, a richiesta degli uffici finanziari, le fatture o le ricevute fiscali idonee a comprovare il sostenimento delle spese. Qualora i materiali per gli interventi di recupero siano acquistati nella Repubblica di San Marino, il contribuente è tenuto alla conservazione della relativa fattura. Non rileva la mancata esposizione dell’IVA nella fattura, in quanto tale cessione è soggetta alla disciplina fiscale nel paese del cedente (vedi Ris. n. 465178 del 16. 10. 91).

2.1.7 Acquisto di box pertinenziale – detraibilità
D. Si vuole sapere se, acquistando contemporaneamente casa e box da cooperativa o da immobiliare, con un unico atto notarile indicante il vincolo di pertinenza del box con la casa e conoscendo l’esatto importo della costruzione del box (o di due box) compete la detrazione del 41%?
R. La detrazione compete solo relativamente alle spese di realizzazione del box pertinenziale.

2.1.8 Documenti di spesa intestati anche al coniuge a carico
D. Se il contribuente ha inviato la comunicazione al Centro di servizio competente indicando se stesso come unico soggetto che godrà dell’agevolazione del 41%, ma le fatture relative alle spese sostenute ed il bonifico bancario riportano per errore nel primo caso e a causa del conto cointestato nel secondo, anche il nominativo del coniuge a carico; può portarsi in detrazione per intero la spesa sostenuta o soltanto il 50%?
R. La detrazione può essere fruita sull’intero importo purché venga annotato sul documento di spesa il nominativo del contribuente che ha sostenuto la spesa medesima.

2.1.9 Comunicazione al Centro di Servizio indicante soggetto diverso da quello indicato in fattura e bonifico
D. Quando non c’è coincidenza tra i soggetti indicati nella comunicazione al Centro di Servizio, quelli riportati sulle fatture e quelli dei bonifici bancari come ci si deve comportare? A chi deve essere attribuito il beneficio?
R. A conferma di quanto già precisato con la circolare 1 giugno 1999, n. 122/E, punto 4., si fa presente che la detrazione è consentita a condizione che il bonifico ed il modulo siano stati presentati anche per il contribuente cui è intestata la fattura.

2.1.10 Bonifico bancario di data anteriore a quella della comunicazione al Centro di Servizio – condizioni di detraibilità
D. E’ possibile includere tra le spese fruibili dell’agevolazione del 41% quelle sostenute dal contribuente per l’acquisto di materiali per effettuare lavori di manutenzione straordinaria di un immobile di sua proprietà, pagate tramite bonifico bancario prima dell’invio delle comunicazioni al Centro di Servizio, al Comune e alla ASL? I lavori sono iniziati dopo l’invio delle comunicazioni sopra citate.
R. Come precisato nelle istruzioni al modello 730 la trasmissione del modulo di comunicazione al Centro di Servizio deve essere effettuata prima dell inizio dei lavori, ma non necessariamente prima di aver effettuato tutti i pagamenti delle relative spese di ristrutturazione.

2.1.11 Comunicazione al Centro di Servizio inviata in data successiva all’inizio dei lavori
D. La comunicazione inviata al Centro di servizio (od anche quella spedita alla ASL) che riporta una data di inizio lavori anteriore di pochi giorni rispetto a quella individuata sulla ricevuta della raccomandata postale può precludere la possibilità di ottenere la detrazione, anche quando tutte le altre procedure sono regolari?
R. L’invio della comunicazione dopo l’inizio dei lavori determina la decadenza dall’agevolazione, in quanto il contribuente non ha rispettato una delle condizioni essenziali per ottenere il riconoscimento del diritto all’agevolazione medesima.

2.1.12 Detrazione del 41% – Decesso del contribuente – Trasmissibilità agli eredi
D. Se muore il contribuente che ha sostenuto le spese rientranti nel 41% e sono rimaste rate ancora da detrarre, o mai detratte, gli eredi debbono suddividersi le rate secondo la percentuale ottenuta in eredità oppure un solo erede, in accordo con gli altri, può detrarsi la quota intera ? Possono detrarsi anche tutte le quote se il contribuente è deceduto nel 1999, oppure la prima quota deve essere detratta obbligatoriamente nella dichiarazione fatta da un erede per il deceduto?
R. Come precisato dalla circolare 24 febbraio 1998, n. 57/E, in caso di decesso del contribuente la detrazione si trasmette agli eredi del deceduto. Pertanto, trattandosi di un diritto per il quale è ammessa il trasferimento mortis causa, segue le medesime regole giuridiche stabilite per il trasferimento degli altri diritti dal de cuius agli aventi causa. In particolare, nel caso di più eredi, deve ritenersi che ciascuno potrà fruire della detrazione in misura proporzionalmente pari alla quota di eredità spettante. Si fa, infine, presente che qualora il contribuente sia deceduto nel 1999, il diritto alla detrazione è direttamente fruibile dagli eredi, pro-quota, a partire da quello stesso anno. Conseguentemente, la dichiarazione che dovrà essere presentata dagli eredi per conto del dante causa non deve contemplare la detrazione per gli interventi di recupero edilizio o di ripristino del patrimonio immobiliare.

2.1.13 Cessione di quota dell’immobile – condizioni di fruibilità della detrazione
D. Un futuro marito, proprietario di tutto un fabbricato sul quale nel 1998 ha sostenuto le spese per ristrutturazione e già ha usufruito della detrazione del 41%, vorrebbe vendere una quota di proprietà dell’immobile alla futura moglie (25%). Se effettua la cessione di una quota di proprietà può continuare a usufruire della detrazione del 41% sulle spese sostenute?
R. Non si ritiene che il trasferimento di una quota dell’immobile, sul quale sia stato effettuato un intervento di recupero edilizio, sia idoneo a determinare un analogo trasferimento del diritto alla detrazione, atteso che tale passaggio può verificarsi solo in presenza della cessione dell’intero immobile. Tuttavia qualora il trasferimento riguardi una parte dell’immobile, autonomamente accatastata, possono applicarsi i principi indicati al riguardo dalla circolare 24 febbraio l998, n. 57/E e, conseguentemente, l’acquirente subentra al cedente in ordine al diritto alla detrazione spettante in proporzione all’unità immobiliare ceduta.
Per quanto riguarda, infine, la prima ipotesi, il cedente continuerà ad esercitare per intero il diritto alla detrazione, mentre nella seconda ipotesi il suo diritto alla detrazione è decurtato in proporzione all’unità immobiliare ceduta.

2.1.14 Cessione di immobile – spettanza della detrazione – criteri
D. Nel caso in cui venga ceduto un immobile nel 2000 per il quale sono state sostenute spese di ristrutturazione nel corso dell’anno 1999, la quota detraibile nel 1999 è di competenza del precedente proprietario dell’immobile in quanto possessore dello stesso al 31 dicembre 1999? In caso di cessione dell’immobile durante il periodo d’imposta 1999 e nel caso in cui le spese di ristrutturazione sono state sostenute in parte dal precedente proprietario ed in parte dal nuovo, a chi spetta per il 1999 l’agevolazione fiscale ?
R. Nell’ipotesi in cui venga ceduto un immobile in relazione al quale sono stati eseguiti i lavori di ristrutturazione edilizia deve farsi riferimento all’art. 1, comma 7 della legge 27 dicembre 1997, n.449 e alle successive circolari esplicative n. 57/E del 24.2.1998 e n. 121/E dell’11.5.1998.
In caso di vendita le quote di detrazione non utilizzate in tutto o in parte dal venditore spettano per i rimanenti periodi di imposta all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare. Come è stato precisato con la citata circolare n. 57/E “il legislatore ha voluto stabilire che in caso di vendita dell’unità immobiliare prima che il venditore abbia fruito di tutte o di alcune delle quote di detrazione spettanti per i singoli periodi di imposta, la detrazione, invece di rimanere attribuita al soggetto che ha posto in essere gli interventi, sia trasferita all’acquirente” nella considerazione che la realizzazione degli interventi abbia influenzato il prezzo di vendita dell’immobile ed abbia comportato una traslazione dell’onere economico sostenuto per la realizzazione degli interventi stessi e il pagamento delle imposte conseguenti al passaggio di proprietà”.
Per determinare in concreto chi possa fruire della quota di detrazione relativa al 1999 occorre individuare il soggetto che possedeva l’immobile alla fine del periodo dell’imposta.
Da ciò consegue che, nell’ipotesi di cessione di un immobile posta in essere nell’anno 2000, la detrazione della quota delle spese di ristrutturazione relativa al 1999, compete al soggetto venditore, che possedeva il fabbricato il 31.12.1999.
La quota di detrazione relativa al 1999 compete invece all’acquirente nell’ipotesi in cui la cessione dell’immobile sia intervenuta nel corso del medesimo anno 1999.

2.1.15 Spese per interventi su parti condominiali-condizioni di fruibilità della detrazione per il singolo condomino
D. Nella “somma di cui un condomino può tener conto ai fini della detrazione” sono da ricomprendere tutte le quote effettivamente versate al condominio al momento della presentazione della dichiarazione dei redditi, come indicato nella C.M. n. 122/E del 1° giugno 1999?
R. Si confermano i chiarimenti forniti con la circolare n.122 dell’ 1/06/1999, che non contraddicono, ma completano il principio affermato nella precedente circolare n.121 del 11/05/1998, in base alla quale ai fini della detrazione relativa alle spese sulle parti condominiali rileva in primo luogo la data del bonifico effettuato dall’amministratore del condominio. Quindi la detrazione compete con riferimento all’anno di effettuazione del bonifico bancario da parte dell’amministratore e nel limite delle rispettive quote dallo stesso imputate ai singoli condomini e da quest’ultimi effettivamente versate al condominio al momento della presentazione della dichiarazione, anche anticipatamente o posticipatamente rispetto alla data di effettuazione del bonifico.

2.1.16 Modello 730 – quadro E – sezione III – Modalità di compilazione
D. Considerando che dalle istruzioni al modello 730 emerge che per ogni unità immobiliare oggetto di interventi di recupero del patrimonio edilizio deve essere compilato un solo rigo, si chiede:
a) cosa indicare nella colonna 1 dei righi da E23 a E26 nell’ipotesi di spese sostenute in periodi d ‘imposta diversi relativamente alla stessa unità immobiliare;
b) nel caso di spese sostenute per lo stesso immobile in anni diversi, come conciliare l’indicazione di usare un solo rigo cumulando in colonna 4 tutte le spese sostenute, col fatto che, come detto nella circolare 121/E del 1998, sia possibile la scelta di ripartire le medesime, in relazione all’anno di sostenimento, indifferentemente in 5 o 10 rate.
R. Nella Sezione III del quadro E del modello 730 occorre indicare in righi separati le relative spese complessivamente sostenute per ciascuna unità immobiliare o parte comune di immobile sulla quale sono stati effettuati interventi di recupero del patrimonio edilizio.

4 REDDITO DI FABBRICATI
4.1.1 Concessione edilizia per demolizione e ricostruzione di fabbricato -effetti ai fini IRPEF
D. Nel caso in cui sia stata aperta una concessione edilizia per demolizione e ricostruzione di fabbricato di civile abitazione è possibile dichiarare tale fabbricato ai fini IRPEF come per le ristrutturazioni?
R. Il fabbricato non concorre, a norma dell’art. 33, comma 3, del TUIR, alla formazione dell’imponibile fino al termine previsto nella concessione per l’ultimazione dei lavori di ricostruzione, sempre che non sia di fatto utilizzato.

4.1.2 Sfratto esecutivo per morosità – Canoni di locazione percepiti nell’anno successivo – trattamento fiscale
D. Il titolare di un contratto di affitto nel 1998 ha avviato le procedure di sfratto esecutivo non avendo percepito i canoni di affitto e pertanto nella dichiarazione dei redditi del 1998 ha usufruito dell’agevolazione prevista (unità immobiliare per la quale non sono stati percepiti i canoni di locazione, come risulta dal provvedimento giudiziale di convalida di sfratto per morosità del conduttore). Durante l’anno 1999 incassa in parte l’affitto relativo all’anno 1998; come si deve dichiarare tale reddito?
R. I canoni non percepiti, derivanti da contratti di locazione ad uso abitativo, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore.
Qualora il contribuente, avvalendosi della regola richiamata, non abbia dichiarato i predetti canoni e, in un periodo successivo, li riscuota in tutto o in parte, le somme percepite devono essere assoggettate a tassazione separata, ai sensi dell’art. 16, comma 1, lett. n-bis), del TUIR e, pertanto, dichiarate nel quadro dedicato a tale regime di tassazione.

4.1.3 Notifica della rendita catastale definitiva – decorrenza degli effetti ai fini IRPEF
D. La legge finanziaria per il 2000 dispone, a proposito di ICI, che il contribuente è tenuto a pagare la relativa imposta sul valore della rendita catastale presunta, fin quando l’ufficio non notifica la rendita effettiva. Principio questo che dovrebbe essere confermato ai fini dell’IRPEF. Se così è, come si deve comportare il contribuente che, ad esempio, ha avuto notificata nel gennaio 2000 la rendita definitiva del suo immobile? Come deve dichiarare lo stesso immobile, ai fini IRPEF, per l’anno 1999?
Adottando la rendita presunta, ovvero utilizzando la rendita definitiva, ancorché acquisita oltre il 31 dicembre 1999?
R. Nel caso di redditi di fabbricati determinati sulla base della rendita presunta, la notifica della rendita catastale pervenuta nel mese di gennaio 2000 ha effetto con riferimento ai redditi del periodo d’imposta 2000 da dichiarare nell’anno successivo. In tal caso, nel modello 730/2000 relativo al 1999 il reddito del fabbricato deve continuare ad essere determinato in base alla rendita presunta

5 DEDUZIONE PER ABITAZIONE PRINCIPALE
5.1.1 Utilizzo di due unità immobiliari come abitazione principale -trattamento fiscale
D. In presenza di due unità abitative usate entrambe come residenza del nucleo familiare è corretto indicare la prima unità col codice 1 e la seconda unità col codice 9? Oppure la seconda unità va indicata col codice 2 e pertanto con rendita maggiorata di un terzo?
R. Qualora si sia in presenza di due unità abitative, utilizzate dallo stesso nucleo familiare, ai fini della dichiarazione dei redditi, il contribuente dovrà indicare con il codice 1 (unità immobiliare utilizzata come abitazione principale) l’abitazione nella quale dimora abitualmente, mentre dovrà utilizzare per la seconda il codice 2 (unità immobiliare tenuta a disposizione).
Il codice 9 va, invece, indicato nell’ipotesi in cui il secondo immobile è utilizzato soltanto da un familiare ivi residente.

5.1.2 Immobile adibito ad abitazione principale del familiare
D. Nel casi in cui entrambi i coniugi siano proprietari, ognuno al 100%, di due unità immobiliari, una utilizzata come abitazione principale del nucleo familiare e l’altra come abitazione principale della loro figlia, spetta ad entrambi la deduzione per abitazione principale prevista dal comma 3-bis dell’articolo 10 del Tuir?
R. Si. Nel caso prospettato entrambi i coniugi dovranno utilizzare il codice 1 a colonna 2 del quadro B nelle rispettive dichiarazioni dei redditi.

5.1.3 Coltivatore diretto possessore di fabbricato rurale – non spettanza della deduzione per altro immobile adibito ad abitazione principale del familiare
D. Un coltivatore diretto possiede un fabbricato rurale dove ha la propria residenza, inoltre è proprietario di un fabbricato urbano destinato ad uso abitativo dove risiede il figlio. Si chiede se spetta la deduzione di Iire 1.800.000 per I ‘abitazione del figlio?
R. Se un soggetto risiede in un fabbricato rurale in qualità di coltivatore diretto non può beneficiare della deduzione per l’abitazione principale su altro immobile di sua proprietà in cui dimora abitualmente il figlio, in quanto l’abitazione principale, come precisato nella circolare n. 247E del 1999, può essere una soltanto e in questo caso il contribuente ha già la propria dimora abituale. Infatti, il reddito del fabbricato rurale adibito a propria abitazione concorre a formare il reddito complessivo con un importo pari a zero, a causa della specifica agevolazione, e pertanto fruisce su tale immobile di una deduzione fino a concorrenza del reddito del fabbricato anche se in questo caso è pari a zero.

5.1.4 Deduzione per abitazione principale – Spettanza per un solo immobile
D. In base al comma 1, lettera a), dell’articolo 6, della legge finanziaria, si considera abitazione principale quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente. Se il contribuente è proprietario dell’immobile in cui abita e di un altro concesso ad uso gratuito ad un figlio, è possibile per il contribuente scegliere su quale dei due immobili far valere la deduzione per abitazione principale?
R. Il quesito ha già trovato soluzione con la R.M. 11 febbraio 2000, n.13, con la quale si è chiarito che la deduzione in argomento spetta in relazione al reddito di un solo immobile adibito ad abitazione principale, per cui se un contribuente possiede due immobili, uno adibito a propria abitazione principale ed uno utilizzato da un proprio familiare, la deduzione spetta esclusivamente per il reddito dell’immobile adibito ad abitazione principale del titolare stesso e, eventualmente, delle pertinenze.

6 ALTRI QUESITI
6.1 Contratti “convenzionali” di locazione disciplinati dalla legge 9 dicembre 1998, n.431
6.1.1 Agevolazioni connesse alla stipula di contratti “convenzionali” – requsiti
D. L’agevolazione prevista sia per gli inquilini che per i proprietari compete per tutte le tipologie di affitto previsti dalla legge 9 dicembre 1998, n. 431, oppure solo per quelli stipulati in base all’art. 2,comma 3 della medesima legge? Il comma 3 recita: “In alternativa a quanto previsto dal comma 1,”(sono Iocazioni di durata di 4 anni decorsi i quali sono rinnovati per altri 4 anni), “le parti possono stipulare contratti di locazione, definendo il valore del canone, la durata del contratto ed altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito da appositi contratti di locazione, definendo il valore del canone, la durata del contratto ed altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito da appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni “.
R. L’agevolazione, di cui alla legge 9 dicembre 1998, n. 431, si applica per i locatori oltre ai cosiddetti contratti tipo di cui al comma 3, dell’art. 2, anche ai contratti transitori redatti per soddisfare le esigenze abitative degli studenti universitari, nonché ai contratti stipulati dagli enti locali per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio.
Come illustrato nella C.M. n. 150/E del 7 luglio 1999, le agevolazioni sono applicabili anche ai contratti per soddisfare le esigenze transitorie degli studenti universitari, purché redatti in conformità ai contratti tipo promossi dai Comuni sede di Università.
Per quanto riguarda, invece, i conduttori ai sensi dell’art. 13-ter, del TUIR, l’agevolazione compete solo sui contratti di cui al comma 3 dell’art. 2 della citata legge n. 431 del 1998, a seguito degli accordi definiti in sede locale tra le Associazioni dei conduttori e dei proprietari più rappresentative. In mancanza di tali accordi a livello locale, l’agevolazione spetta ugualmente qualora i contratti rispettino le condizioni fissate dal decreto di cui al comma 3 dell’art. 4 della stessa legge.
Si osserva, comunque, che in nessun caso l’agevolazione è applicabile ai contratti di locazione intervenuti tra enti pubblici e contraenti privati.

6.1.2 Detrazione per inquilini – Contratti di locazione con l’Istituto Autonomo Case Popolari – non spettanza
D. Rientra tra le ipotesi di “contratti convenzionali” il canone di locazione versato dall’inquilino all’Istituto Autonomo Case Popolari?
R. Le disposizioni concernenti le modalità di stipula e di rinnovo dei contratti di locazione, previste dalla legge 9 dicembre 1998, n. 431, non si applicano agli alloggi di edilizia residenziale pubblica, che restano disciplinati dalla normativa vigente, statale e regionale. Conseguentemente i soggetti titolari di contratti di locazione di unità immobiliari, stipulati con gli Istituti case popolari, non beneficiano della detrazione di cui all’art. 13-ter del TUIR, prevista esclusivamente per i contratti rinnovati o stipulati ai sensi della citata legge n. 431/98.

6.2 Soggetti non obbligati a presentare la dichiarazione dei redditi
6.2.1 Imposta lorda non eccedente lire 20.000 – computo della deduzione per abitazione principale
D. Le istruzioni, sul punto, precisano che sono esonerati dalla dichiarazione i contribuenti, non obbligati alla tenuta delle scritture contabili, con imposta lorda, calcolata sul reddito complessivo, che al netto di talune detrazioni e delle ritenute subite, non eccede Lire 20.000. La puntualizzazione rispecchia fedelmente quella contenuta nelle istruzioni dello scorso anno; vi è però una sostanziale novità contenuta in questa dichiarazione e cioè la nuova deduzione per abitazione principale di cui l'”Attenzione” non sembra tener conto. Ciò comporta che molti contribuenti si trovano a dover presentare la dichiarazione dei redditi con imposta da versare pari o inferiore a Lire 20.000 solo perchè il reddito della abitazione principale ha contribuito a determinare il reddito complessivo pur venendo successivamente abbattuto dall’apposita deduzione.
R. L'”Attenzione” cui il quesito fa riferimento contiene la regola di carattere generale in base alla quale il contribuente, non obbligato alla tenuta di scritture contabili, è esonerato dalla presentazione della dichiarazione dei redditi qualora l’imposta corrispondente al reddito complessivo, ridotta delle detrazioni spettanti per lavoro dipendente e per carichi di famiglia, nonché delle ritenute subite, non superi lire 20.000. La nuova modalità di scomputo della deduzione spettante per l’abitazione principale (deduzione dal reddito complessivo e non più dal reddito dei fabbricati, ma comunque entro i limiti del reddito del fabbricato stesso), non cambia la predetta regola generale, ma ovviamente può creare l’obbligo di presentazione della dichiarazione in capo a soggetti precedentemente esonerati.

6.2.2 Soggetti obbligati alla tenuta di scritture contabili – obbligo di presentazione
D. Nel caso in cui il contribuente, non obbligato alla tenuta delle scritture contabili, possieda un reddito di lavoro dipendente correttamente tassato dal sostituto e una abitazione principale con una rendita rivalutata di importo di poco superiore a lire 1.800.000, è da considerarsi esonerato se 1’imposta dovuta è inferiore a Lire 20.000? E ancora, nel caso in cui un contribuente, obbligato alla tenuta delle scritture contabili, possieda esclusivamente redditi derivanti dall’abitazione principale per un importo inferiore alla deduzione, prevista nella misura massima di lire 1.800.000, deve comunque presentare la dichiarazione dei redditi?
R. Per verificare la sussistenza o meno dell’obbligo alla presentazione della dichiarazione, non basta fare riferimento esclusivamente all’importo da versare a saldo, ma, come precisato nelle istruzioni allegate al modello 730, sono esonerati dalla presentazione della dichiarazione i contribuenti che non hanno obbligo di tenuta delle scritture contabili e che hanno un’imposta lorda corrispondente al reddito complessivo che, diminuita delle detrazioni per i redditi di lavoro dipendente e per familiari a carico, nonché delle ritenute, non supera l’importo di lire 20.000.
Nella seconda ipotesi prospettata, il contribuente, non essendo esonerato dagli obblighi contabili, è comunque tenuto alla presentazione della dichiarazione dei redditi.

6.3 Crediti
6.3.4 Credito d’imposta per riacquisto della prima casa – inserimento nel modello 730
D. E’ possibile indicare in dichiarazione dei redditi il credito d’imposta relativo al riacquisto dell’abitazione principale se l’atto notarile non riporta che il contribuente non ha utilizzato tale credito in diminuzione dell’IVA e della tassa di registro?
R. L’art.7, comma 2, della legge 23 dicembre 1998, n. 448, non prevede tra i requisiti essenziali per poter fruire del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa l’indicazione, nell’atto notarile di acquisto dell’immobile, che il credito medesimo è stato utilizzato in diminuzione dell’IVA o dell’imposta di registro. Pertanto, si ritiene che la parte di credito d’imposta non fruita possa essere indicata nel rigo B 9 del modello 730.

6.3.5 Credito d’imposta per riacquisto della prima casa – pertinenze
D. In appendice alle istruzioni del modello 730/2000, a proposito di “acquisto prima casa”, si precisa che le agevolazioni spettano anche per l’acquisto delle pertinenze dell’abitazione principale, intendendo per tale, le unità immobiliari classificate o classificabili come C/2, C/6, C/7. Ciò sembra essere in contrasto con quanto previsto dal nuovo comma 3-bis, contenuto nell’articolo 10 del DPR 917/86, dove viene richiamato il concetto civilistico di pertinenza (art. 817 c.c.), senza vincolarlo alla categoria catastale.
R. Le due normative richiamate riguardano l’una le agevolazioni prima casa ai fini dell’imposta sul valore aggiunto e dell’imposta di registro e l’altra l’attribuzione ai fini dell’IRPEF della deduzione spettante per l’unità immobiliare adibita ad abitazione principale fino a lire 1.800.000. Relativamente alle pertinenze, nel primo caso il beneficio spetta anche per l’acquisto delle pertinenze alla prima casa, limitatamente ad una sola per ciascuna delle unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (cantine e soffitte), C/6 (autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), anche se l’acquisto è effettuato con atto separato rispetto a quello di acquisto della prima casa. Ai fini della deduzione IRPEF, invece, viene fatto riferimento alla nozione “pertinenze” contenuta nell’articolo 817 c.c., classificate o classificabili in categorie diverse da quelle ad uso abitativo, destinate ed effettivamente utilizzate in modo durevole a servizio dell’unità immobiliare adibita ad abitazione principale.

6.3.6 Credito d’imposta per riacquisto della prima casa attraverso una permuta – casistica
D. Nel caso l’acquisto dell’abitazione principale, che successivamente viene ceduta per riacquistarne un’altra e poter godere dell’agevolazione prevista per il riacquisto della prima casa, sia avvenuto attraverso una permuta possiamo considerare per intero l’IVA o l’imposta di registro pagate? E nel caso la permuta sia fra i due fabbricati oggetto dell’agevolazione, è applicabile il credito d’imposta ?
R. Se in caso di permuta una delle due cessioni è soggetta ad IVA, atteso che in base agli articoli 11 e 13 del DPR 633 del 1972, le operazioni sono soggette rispettivamente all’imposta di registro ed all’IVA, applicate sull’immobile determinato con criteri stabiliti per i singoli tributi, ricorrendo tutti i presupposti, il credito è costituito dal tributo corrisposto dal soggetto che ne ha diritto. Qualora la permuta riguardi due fabbricati oggetto dell’agevolazione prima casa, il credito d’imposta compete ad entrambi i permutanti, in presenza di tutte le condizioni stabilite dalla norma di favore. Tuttavia, considerato che per le permute la base imponibile è costituita dal valore del bene che da luogo all’applicazione della maggiore imposta (articolo 43, comma 1, lettera b), del testo unico concernente l’imposta di registro, approvato con DPR 26 aprile 1986, n. 131), l’ammontare del credito è determinato ripartendo l’imposta corrisposta in proporzione alla base imponibile di ciascun bene permutato.