ICI 1997 ICI 1997
(Ministero finanze, Circ. 26/5/97, n.144/E)

Il Ministero delle finanze ha illustrato dettagliatamente la disciplina dell’ICI e ha fornito le istruzioni relative al versamento dell’imposta per il 1997.

Soggetti passivi
Obbligato a effettuare il versamento dell’imposta è il proprietario di fabbricati, aree fabbricabili o terreni agricoli situati nel territorio dello Stato i quali non siano, ovviamente, esclusi dall’ambito di applicazione dell’imposta oppure esenti dall’imposta stessa (art. 7, D.Lgs n. 504/1992).

Diritti reali di godimento
Soltanto qualora sull’immobile soggetto a tassazione risulti costituito un diritto reale di usufrutto, uso o abitazione sia per effetto di atto tra vivi sia a seguito di successione, obbligato al versamento è unicamente il titolare del diritto reale di godimento, restando, quindi, il cosiddetto nudo proprietario completamente estraneo al prelievo fiscale.

Locatari, affittuari e comodatari
Il diritto di uso o abitazione, che determina l’insorgere dell’obbligazione tributaria, è un diritto reale di godimento ed è, quindi, ben diverso dal diritto di servirsi dell’immobile sulla base di un contratto di locazione o affitto ovvero di comodato. Il locatario, l’affittuario, il comodatario non hanno alcun obbligo agli effetti dell’ICI.

Contitolarità e versamenti separati
In caso di contitolarità dei tali diritti sul medesimo immobile (a esempio: comproprietà, usufrutto, proprietà piena per una quota e usufrutto per la restante quota), ciascun contitolare è obbligato ad effettuare distintamente il versamento dell’imposta limitatamente alla parte corrispondente alla propria quota di titolarità.

ABITAZIONE PRINCIPALE – IL COMUNE PUO’ AUMENTARE LA DETRAZIONE O DIMINUIRE L’IMPOSTA
Il comune ha il potere di stabilire, con propria delibera, per le abitazioni principali situate sul suo territorio, un aumento della detrazione per abitazione principale.

Aumento della detrazione
L’aumento può riguardare indistintamente tutte le abitazioni principali oppure essere limitato a categorie di soggetti in situazioni di particolare disagio economico-sociale. La detrazione complessiva non può, comunque, eccedere L. 500.000 annue.
Il potere di aumentare la detrazione, negli stessi limiti, è stato riconosciuto al comune anche con riferimento alle unità immobiliari, appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale dei soci assegnatari, e agli alloggi regolarmente assegnati dagli Istituti autonomi case popolari.
Si applica la normale detrazione di 200.000 lire annue, qualora il comune non abbia adottato per l’anno 1997 alcuna delibera o non sussistano le condizioni richieste per poter beneficiare della maggiore detrazione.

Riduzione dell’imposta
In alternativa alla maggiorazione della detrazione, il comune ha il potere di deliberare la riduzione, fino alla metà, dell’imposta.
Anche tale potere è esercitabile con riferimento agli stessi immobili per i quali è possibile l’aumento della detrazione.

Calcolo dell’imposta
Se è stata deliberata la riduzione di imposta, il calcolo della percentuale di riduzione deve essere operato sull’importo al netto della detrazione, spettante nella misura fissa di lire 200.000 annue.
Ad esempio, se è stata deliberata la riduzione alla metà dell’imposta per l’abitazione principale e se la corrispondente imposta, al lordo della detrazione, è di lire 1.000.000, l’imposta annua da versare sarà pari a lire 400.000 (1.000.000 – 200.000 = 800.000; 800.000 : 2 = 400.000).
Per conoscere se ed in quali limiti è stata deliberata per il 1997 la maggiore detrazione o riduzione di imposta, il contribuente dovrà rivolgersi al comune competente.

QUANDO SPETTA LA DETRAZIONE PER L’ABITAZIONE PRINCIPALE
Per l’unità immobiliare adibita a dimora abituale del contribuente (anche se unico dimorante) che la possieda a titolo di proprietà o di diritto reale di usufrutto, uso o abitazione, spetta una detrazione dall’imposta dovuta per l’unità medesima pari a lire 200.000 annue da rapportare ai mesi durante i quali sussiste tale destinazione.
Condizione essenziale per fruire della detrazione è l’identità tra soggetto obbligato al pagamento dell’ICI per l’unità immobiliare e soggetto dimorante abitualmente nell’unità immobiliare medesima.

Esclusioni
La detrazione, pertanto, non compete per l’unità immobiliare data in locazione, anche se il proprietario a sua volta dimori in una diversa casa come locatario, né per l’unità immobiliare concessa dal proprietario in uso gratuito a un proprio familiare.

Calcolo della detrazione
La detrazione deve essere rapportata ai mesi di destinazione (lire 16.666 al mese) e suddivisa, in caso di più contribuenti dimoranti, in parti uguali tra loro, prescindendo dalle quote di proprietà.
La detrazione, inoltre, compete fino a concorrenza dell’ICI relativa all’abitazione principale gravante sul contribuente che vi dimora. A proposito il Ministero ha fornito un esempio, ipotizzando che l’imposta su base annua dovuta per l’abitazione principale, al lordo della detrazione, sia pari lire 1.800.000.

Esempio
Abitazione di proprietà di tre fratelli: il fratello A è proprietario per il 50%; il fratello B, per il 46%; il fratello C, per il 4% dei quali soltanto i fratelli B e C vi dimorano per l’intero anno 1997.
In tal caso, l’imposta da versare per l’intero anno sarà di:
– lire 900.000, da parte di A (50% di 1.800.000 = 900.000; ad A non compete la detrazione in quanto non dimorante);
– lire 728.000, da parte di B (46% di 1.800.000 = 828.000; 828.000 – 100.000 = 728.000);
– lire zero, da parte di C (4% di 1.800.000 = 72.000; 72.000 – 72.000 = zero).

TERRENI AGRICOLI
Il valore dei terreni agricoli, ai fini dell’ICI, è costituito dal reddito dominicale moltiplicato per 75.
Il reddito dominicale da assumere per l’anno 1997 è quello derivante dall’applicazione delle tariffe d’estimo approvate con D.M. 7 febbraio 1984 (e che hanno avuto effetto a decorrere dal primo gennaio 1988) aumentato del 25 per cento.
Non ha alcuna rilevanza, ai fini ICI, l’aumento del 55 per cento disposto dalla finanziaria 1995 (art. 31, comma 1, legge n. 724/1994), che influenzava esclusivamente le imposte sui redditi.

AREE FABBRICABILI
Il valore delle aree fabbricabili, ai fini dell’ICI, è costituito dal valore venale in comune commercio determinato avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.

VALORE DEI FABBRICATI – AUMENTO DELLE RENDITE CATASTALI
Il valore dei fabbricati è costituito dall’intera rendita catastale moltiplicata:
– per 100, se si tratta di fabbricati classificati nei gruppi catastali A (abitazioni), B (collegi, convitti, ecc.) e C (magazzini, depositi, laboratori, ecc.), con esclusione delle categorie A/10 e C/1;
– per 50, se si tratta di fabbricati classificati nel gruppo catastale D (opifici, alberghi, teatri, banche, ecc.) e nella categoria A/10 (uffici e studi privati);
– per 34, se si tratta di fabbricati classificati nella categoria C/1 (negozi e botteghe).

Fabbricato privo di rendita
Se il fabbricato è sfornito di rendita, ovvero se la rendita a suo tempo attribuita non è più adeguata in quanto sono intervenute variazioni strutturali o di destinazione permanenti, anche se dovute ad accorpamenti di più unità immobiliari, il contribuente dovrà fare riferimento alla categoria e alla rendita attribuite a fabbricati similari.

Riliquidazione dell’imposta
Agli effetti dell’ICI è prevista una particolare procedura per cui si provvederà successivamente alla riliquidazione dell’imposta sulla base della rendita effettiva attribuita dall’Ufficio tecnico erariale con conseguente recupero della maggiore imposta dovuta o rimborso delle somme versate in eccedenza, unitamente agli interessi, senza irrogazione di sanzioni ma con applicazione di una maggiorazione (20 per cento) se la rendita effettiva supera di oltre il 30 per cento quella utilizzata dal contribuente.

Rendite per il 1997
Le rendite da assumere per l’anno 1997 sono quelle in vigore per l’anno 1996 aumentate del 5 per cento.
L’aumento del 5 per cento si applica anche alle rendite dei fabbricati classificati nel gruppo catastale “D” (opifici, alberghi, teatri, banche, ecc.).

Operazioni per la determinazione dell’imposta
Le moltiplicazioni per determinare l’imposta vanno effettuate sulla rendita catastale (come sopra, aumentata) non sul reddito, per cui non hanno alcuna rilevanza né gli aumenti o riduzioni di rendita previsti agli effetti dell’applicazione dell’imposizione sul reddito né il reddito effettivo.
Così, a esempio, se la rendita catastale aumentata del 5% di una abitazione è di 2.100.000, il valore sul quale applicare l’aliquota ICI per determinare l’imposta dovuta sarà sempre di 210.000.000, sia che si tratti di dimora abituale del contribuente, sia che si tratti di unità immobiliare tenuta a disposizione, abitazione sfitta o abitazione locata.
Infatti i fabbricati sono soggetti a ICI indipendentemente dalla loro destinazione e indipendentemente dal fatto che siano utilizzati o meno.

SUOLO CONCESSO DAI COMUNI ALLE COOPERATIVE EDILIZIE
E’ escluso dal campo di applicazione dell’ICI il suolo sottostante al fabbricato realizzato da cooperative edilizie a seguito della costituzione di un diritto di superficie sul suolo stesso concesso dal comune.
A decorrere dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione, il soggetto passivo ICI sul valore del fabbricato è la cooperativa, la quale è proprietaria del fabbricato stesso.
Nella fase antecedente, che va dalla data della concessione fino al momento della ultimazione dei lavori di costruzione, soggetto passivo ICI sul valore dell’area concessa dovrebbe essere il comune, in quanto proprietario della stessa.
Tuttavia normalmente non lo è poiché, nella generalità dei casi, si tratta di aree ubicate interamente o prevalentemente sul territorio comunale e l’ICI non si applica per gli immobili di cui il comune è proprietario quando la loro superficie insiste sul suo territorio (Circ. n. 172 del 14 giugno 1995).

TASSAZIONE IN CASO DI COSTITUZIONE DEL DIRITTO DI SUPERFICIE
Per effetto della costituzione del diritto di superficie la proprietà della costruzione rimane distinta e separata rispetto alla proprietà del suolo sottostante alla costruzione medesima.
Si ipotizzi che il soggetto A, proprietario del suolo, abbia concesso al soggetto B il diritto di superficie sul proprio suolo.

Soggettività passiva del proprietario del suolo
Durante il periodo che va dalla data di costituzione del diritto di superficie fino alla data di ultimazione della costruzione, e quindi anche nel corso dei lavori di costruzione, la base imponibile ICI è costituita soltanto dal valore venale in comune commercio del suolo sul quale si sta costruendo, il quale è considerato comunque area fabbricabile.
Il soggetto passivo ICI, cioè colui che è obbligato alla presentazione della dichiarazione ed al versamento dell’imposta, è, per tale periodo, il soggetto A, proprietario del suolo, il quale può rivalersi sul soggetto B dell’imposta pagata.

Soggettività passiva del proprietario del fabbricato
Nel periodo successivo, che inizia a decorrere dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione, la base imponibile ICI è costituita dal valore del fabbricato; il soggetto passivo ICI, a decorrere da tale data, è il soggetto B quale proprietario del fabbricato.
A decorrere dalla data stessa il soggetto A, proprietario del suolo sottostante alla costruzione realizzata, non è più soggetto passivo ICI per tale suolo in quanto si tratta di un immobile non avente le caratteristiche né di area edificabile né di terreno adibito all’esercizio di attività agricole e, quindi, al di fuori del campo di applicazione dell’ICI.

TASSAZIONE IN CASO DI UTILIZZAZIONE EDIFICATORIA DELL’AREA
In caso di edificazione su un area “vergine”, dalla data di inizio dei lavori di costruzione fino al momento della loro ultimazione (ovvero fino al momento in cui il fabbricato è comunque utilizzato, qualora il momento di utilizzo sia antecedente a quello dell’ultimazione dei lavori di costruzione), la base imponibile ICI è data solo dal valore dell’area, da qualificare agli effetti impositivi comunque come fabbricabile, indipendentemente dalla sussistenza o meno del requisito dell’edificabilità, senza computare, quindi, il valore del fabbricato in corso d’opera.

Demolizione del fabbricato e ricostruzione sull’area di risulta
In caso di demolizione del fabbricato e di ricostruzione sull’area di risulta, oppure in caso di recupero edilizio (art. 31, comma 1, lett. c, d, e, legge n. 457/1978), dalla data di inizio dei lavori di demolizione oppure di recupero fino al momento di ultimazione dei lavori di ricostruzione o di recupero (ovvero, se antecedente, fino al momento dell’utilizzo) la base imponibile ICI è data solo dal valore dell’area, senza computare, quindi, il valore del fabbricato che si sta demolendo e ricostruendo oppure recuperando.

Ultimazione dei lavori
A partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o recupero (ovvero, se antecedente, dalla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o recuperato è comunque utilizzato) la base imponibile ICI è data dal valore del fabbricato.

DEFINIZIONE DI FABBRICATO, AREA EDIFICABILE E TERRENO AGRICOLO
Ai fini ICI, si intende per fabbricato la singola unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano(e, quindi, anche, distintamente l’abitazione”, la “cantina”, il “garage”) cui sia stata attribuita o sia attribuibile un’autonoma rendita catastale.

Area fabbricabile
Per area fabbricabile si intende l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi oppure in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell’indennità di espropriazione per pubblica utilità.
Si considerano, tuttavia, non fabbricabili i terreni, di proprietà di coltivatori diretti o di imprenditori agricoli a titolo principale, i quali siano condotti dai proprietari stessi e sui quali persista l’utilizzazione agro-silvo-pastorale, mediante l’esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura ed all’allevamento degli animali.

Terreno agricolo
Si considera agricolo il terreno, diverso dall’area fabbricabile, utilizzato per l’esercizio delle attività agricole ossia le attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, all’allevamento del bestiame ed alle connesse operazioni di trasformazione o alienazione dei prodotti agricoli rientranti nell’esercizio normale dell’agricoltura (art. 2135 c.c.).